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摘 要: 估價上的折舊是指各種原因造成的建筑物價值的實際減損，計算折舊的主要常用方法有年限法、市場提取法、分解法和觀察法等。直線法折舊類似于會計折舊，是對總價值的平均分?jǐn)偂⒀a償或回收，也未考慮建筑物的實際損耗狀況、經(jīng)濟性貶值、功能性貶值；市場提取法用建筑物重新購建價值減去建筑物折舊后價值計算建筑物折舊，體現(xiàn)了折舊是實際價值減損的含義，是一種較為合理的計算方法；分解法計算折舊，對于可修復(fù)項目的計算較為合理，但對不可修復(fù)項目采用年限法計算折舊，不能合理的反映不可修復(fù)項目的實際價值減損狀況。本文建議對有收益的建筑物，可采用收益法估算折舊和成新率。舊房地產(chǎn)相對于新房地產(chǎn)的實際價值損耗，主要表現(xiàn)在二個方面，一是租金收入的減少和運營費用的增加，表現(xiàn)為凈收益的減少；二是剩余經(jīng)濟壽命的減少，表現(xiàn)為可出租年限的減少。
1、成新率是反映估價對象的現(xiàn)行價值與其全新狀態(tài)價值的比率
成新率的本質(zhì)是反映估價對象的現(xiàn)行價值與其全新狀態(tài)價值的比率。折舊和成新率的基本計算公式為：
總折舊率=建筑物折舊÷建筑物重新購建價值
建筑物綜合成新率=1－總折舊率
在上述公式中，估價上的折舊與會計上的折舊在本質(zhì)上有不同的內(nèi)涵。估價上的折舊是指各種原因造成的建筑物價值的實際減損，是價值貶值；會計折舊是指一定時期內(nèi)為彌補固定資產(chǎn)損耗按照規(guī)定的固定資產(chǎn)折舊率提取的固定資產(chǎn)折舊，它反映了固定資產(chǎn)在當(dāng)期生產(chǎn)中的轉(zhuǎn)移價值，是對資產(chǎn)原始價值的分?jǐn)偂⒀a償或回收。二者的區(qū)別是顯而易見的，本文所討論的折舊均為估價上的折舊。
引起建筑物折舊的原因有三大類，物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊。物質(zhì)折舊也稱為有形損耗，是指建筑物因正常使用磨損、自然老化、意外損壞等造成的建筑物價值減損。功能折舊是指因建筑屋功能缺乏、功能落后、功能過剩造成的建筑物價值減損。經(jīng)濟折舊是指建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價值減損，如環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、市場供給過量或需求不足等。總折舊率、綜合成新率是對三種折舊的綜合反映。
2、計算折舊的常用方法比較分析
計算折舊的主要常用方法有年限法、市場提取法、分解法和觀察法等。
(一）年限法
年限法也稱為年齡——壽命法，是用建筑物的有效年齡、經(jīng)濟壽命或剩余經(jīng)濟壽命來計算建筑物的折舊。建筑物壽命可分為自然壽命和和經(jīng)濟壽命，自然壽命是指建筑物自竣工日起至其主要構(gòu)件和設(shè)備自然老化或損壞而不能保證建筑物安全使用之日止的時間，建筑物的經(jīng)濟壽命是指建筑物自竣工之日起至其對房地產(chǎn)價值不再有貢獻(xiàn)之日止的時間，對收益性房地產(chǎn)來說，建筑物的經(jīng)濟壽命具體是指建筑物自竣工之日起，在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收入大于營運費用的持續(xù)時間。
年限法中計算折舊最主要的方法是直線法。它假設(shè)建筑物在經(jīng)濟壽命內(nèi)的價值減損是均勻等額的。計算公式為：
年折舊額=建筑物重新購建價值÷建筑物經(jīng)濟壽命（年）×（1－建筑物凈殘值率）
采用直線法計算折舊額和成新率，是假設(shè)每年的折舊額相等，是一種平均的計算方式。但折舊的本質(zhì)內(nèi)涵是價值的實際減損，就建筑物有形損耗中的自然老化造成的價值減損而言，從新房屋到經(jīng)濟壽命結(jié)束，每年的實際價值減損是不相同的，直線法折舊類似于會計折舊，是對總價值的平均分?jǐn)偂⒀a償或回收，也未考慮建筑物的實際損耗狀況和經(jīng)濟性貶值。直線法計算折舊額和成新率顯然不能合理的反映折舊的本質(zhì)概念——價值的實際減損。因此，年限法只能作為一個大致的估計，用于實際項目房地產(chǎn)估價顯然過于粗糙，直線法的合理性甚至低于觀察法。
(二）市場提取法
市場提取法是利用與估價對象建筑物具有類似折舊狀況的建筑物的可比實例，求取建筑物折舊。計算公式為：
建筑物折舊=建筑物重新購建價值－（舊房地產(chǎn)價值－土地重新購建價值）=建筑物重新購建價值－建筑物折舊后價值
總折舊率=建筑物折舊÷建筑物重新購建價值
建筑物綜合成新率=1－總折舊率=建筑物折舊后的價值÷建筑物重新購建價值
市場提取法采用市場法計算舊房地產(chǎn)價值，然后用建筑物重新購建價值減去建筑物折舊后價值計算建筑物折舊，體現(xiàn)了折舊是實際價值減損的含義，是一種較為合理的計算方法。
(三）分解法
建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊。物質(zhì)折舊可分為可修復(fù)項目和不可修復(fù)項目兩類，修復(fù)是指恢復(fù)到新的或者相當(dāng)于新的狀況，當(dāng)修復(fù)費用小于或者等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)增值額的，為可修復(fù)項目，否則為不可修復(fù)項目。
對于可修復(fù)項目，折舊額等于估價時點的修復(fù)費用。對于不可修復(fù)項目，分為短壽命項目和長壽命項目兩類。短壽命項目是剩余經(jīng)濟壽命短于整體建筑物剩余經(jīng)濟壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等。長壽命項目是剩余經(jīng)濟壽命長于或等于整體建筑物剩余經(jīng)濟壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等。對不可修復(fù)項目，一般采用年限法計算折舊。
分解法計算折舊，是對物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟折舊分別進(jìn)行計算后進(jìn)行加和。對于可修復(fù)項目的計算較為合理，但對不可修復(fù)項目采用年限法計算折舊，由于直線法方法本身的缺陷，不能合理的反映不可修復(fù)項目的實際價值減損狀況。在實際計算過程中分別計算不可修復(fù)項目折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊，固然有其詳細(xì)和區(qū)別對待的優(yōu)點，但三者共同引起的建筑物價值減損有時很難在數(shù)量上準(zhǔn)確合理的區(qū)分，計算過程也較為繁雜，對于實際應(yīng)用中的綜合成新率來說，這種區(qū)分也沒有實際意義。
3、采用收益法計算折舊能夠合理地反映折舊的本質(zhì)含義
折舊的本質(zhì)含義是價值實際減損，因此，計算折舊額及其成新率就必須是對這種價值實際減損的合理反映。
建筑物的重新購建價值，可采用成本法進(jìn)行計算，建筑物折舊后的價值，可采用市場提取法進(jìn)行計算。此種方法體現(xiàn)了折舊的本質(zhì)特征，但采用此種方法的前提是市場上必須存在舊房屋交易的可比實例。
當(dāng)無法收集到交易可比實例，但存在可出租收益時，可分別采用收益法計算新舊房地產(chǎn)的價值，進(jìn)而計算折舊和成新率。
對有收益的房地產(chǎn)，舊房地產(chǎn)相對于新房地產(chǎn)的實際價值減損，主要表現(xiàn)在二個方面，一是租金收入的減少和運營費用的增加，表現(xiàn)為凈收益的減少；二是剩余經(jīng)濟壽命的減少，表現(xiàn)為可出租年限的減少。
這種實際價值的減損，包含了物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊。
建筑物綜合成新率=建筑物折舊后的價值÷建筑物重新購建價值
采用收益法計算房地產(chǎn)價值，一般采用凈收益按一定比率遞增，收益期限為有限年期，計算公式為：
公式：
其中：V：房地產(chǎn)評估價格
A：房地產(chǎn)年凈收益
Y：折現(xiàn)率
g：純收益逐年增長率
n：房地產(chǎn)收益年限
假設(shè)舊房屋年凈收益與新房屋年凈收益之間存在一個比率關(guān)系a，新房屋第一年凈收益為A，則舊房屋第一年凈收益為a×A，假設(shè)新、舊房屋折現(xiàn)率、凈收益增長率相同，新房屋收益期限為n，舊房屋收益期限為m，假設(shè)凈殘值為0，則舊、新房屋價值之比為：
成新率：
上述公式可用以計算舊房地產(chǎn)（含土地使用權(quán)）綜合成新率，也可計算舊建筑物綜合成新率。
4、應(yīng)用舉例
(一）舊廠房建筑物
成新率的計算，主要用于采用成本法計算舊建筑物價值和舊裝修價值等。如對舊工業(yè)廠房建筑物的計算，此類建筑物交易實例較少，不宜采用市場法評估，實踐中常采用成本法評估，以重置成本乘以成新率求取。重置成本較易取得，難點在于成新率的計算。如采用收益法計算成新率，可參考當(dāng)?shù)毓I(yè)企業(yè)投資收益率、工業(yè)廠房投資收益率、社會平均投資收益率等，采用投資報酬率排序插入法和風(fēng)險累加法等方法綜合確定折現(xiàn)率，建筑物凈收益增長率可采用當(dāng)?shù)毓I(yè)廠房（含土地使用權(quán)）出租凈收益增長率近似確定，也可采用剩余法進(jìn)行確定，但剩余法計算較為復(fù)雜，本文在此不作介紹，新、舊建筑物的剩余經(jīng)濟壽命則較易確定。
計算實例：
某廠房總經(jīng)濟壽命為60年，已使用20年，剩余經(jīng)濟壽命為40年，計算建筑物單價。
采用上述方法確定的折現(xiàn)率為10%，凈收益增長率為6%，新、舊廠房第一年的凈收益相同，a等于1，凈殘值為0，建筑物重置成本為1000元/平方米。
成新率：
舊建筑物單價=建筑物重新購建價值×成新率
=1000×87%
=870元/平方米
(二）房屋征收估價中舊裝修價值評估
城市房屋征收估價中對裝修部分一般單獨評估，評估方法一般為重置成本乘以成新率。重置成本較易取得，難點在于成新率的計算。如采用收益法計算成新率，可參考當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資收益率、二手房投資收益率、社會平均投資收益率等，采用投資報酬率排序插入法和風(fēng)險累加法等方法綜合確定折現(xiàn)率，裝修凈收益增長率可采用當(dāng)?shù)囟址砍鲎鈨羰找嬖鲩L率近似確定，新、舊裝修的經(jīng)濟壽命則較易確定。
計算實例：
某房屋中某項裝修的總經(jīng)濟壽命為10年，已使用3年，剩余經(jīng)濟壽命為7年，計算裝修單價。采用上述方法確定的折現(xiàn)率為9%，房屋凈收益增長率為5%，舊房屋第一年的凈收益為新房屋的90%，
a等于90%，凈殘值為0，裝修重置成本為250元/平方米。
成新率=
舊裝修單價=裝修重新購建價值×成新率
=250×66%
=165元/平方米
注：裝修收益與房屋收益存在一定的比率關(guān)系，故采用房屋收益近似計算。
(三）剩余經(jīng)濟壽命3、5年以內(nèi)建筑物的成新率計算
對于剩余經(jīng)濟壽命3、5年以內(nèi)的舊建筑物，由于未來3、5年以內(nèi)出租情況的可預(yù)見性較強，包括凈收益、投資報酬率、凈收益增長率、經(jīng)營風(fēng)險等都能夠有一個較為合理的預(yù)見，其經(jīng)營風(fēng)險也遠(yuǎn)小于剩余經(jīng)濟壽命長達(dá)60年的新建筑物，因此，對此種舊建筑物的成新率計算，新、舊建筑物凈收益、凈收益增長率、折現(xiàn)率也應(yīng)區(qū)別對待，不宜采用相同的系數(shù)。
(四）損害賠償項目評估
對于房屋部分項目損害賠償評估，應(yīng)根據(jù)不同項目的經(jīng)濟壽命期限屬于長壽命項目或短壽命項目的不同區(qū)別對待。如果該項目屬于長壽命項目，采用修復(fù)費用法進(jìn)行評估，不需要考慮成新率，如果該項目屬于短壽命項目，采用修復(fù)費用法進(jìn)行評估，則需要考慮成新率。
例如：2012年2月，某公司房屋的一面墻被他人推倒，該房屋整體總經(jīng)濟壽命為50年，已使用20年，剩余經(jīng)濟壽命為30年，需要賠償?shù)倪@面墻為磚墻，損壞前磚墻墻體部分的剩余經(jīng)濟壽命為30年，磚墻面層為涂料層，涂料層成新率為70%，剩余經(jīng)濟壽命為7年，估價時點為2012年2月6日。很顯然，磚墻墻體屬于長壽命項目，盡管該磚墻墻體已使用了20年，有一定的物質(zhì)損耗，但在整個房屋剩余經(jīng)濟壽命內(nèi)不需要進(jìn)行更換，采用修復(fù)費用法評估該磚墻的賠償價值，就不應(yīng)考慮該磚墻墻體部分的物質(zhì)折舊。在估價時點，全新狀態(tài)的磚墻墻體的剩余經(jīng)濟壽命為50年，超出了該房屋整體剩余經(jīng)濟壽命（房屋為30年），這種超出對該公司來說是沒有實際意義的，如果采用成新率進(jìn)行折舊，賠償?shù)膬r值數(shù)額就不足以修建該磚墻墻體，對該公司來說就屬于“強迫更新”，造成不應(yīng)有的損失。
當(dāng)然，如果市場上有類似的舊磚出售，就應(yīng)當(dāng)采用舊磚價值加人工、稅費、利潤等的方式來確定賠償數(shù)額，即“舊材料加新人工、稅費等”的方式，如果市場上無類似舊材料出售，就只能按全新材料計算。
對涂料層來說，屬于短壽命項目，在整個房屋剩余經(jīng)濟壽命內(nèi)需要進(jìn)行更新，采用修復(fù)費用法評估該涂料層的賠償價值，就應(yīng)考慮該涂料層的物質(zhì)折舊等。當(dāng)然，還應(yīng)考慮此次損壞對涂料層在房屋剩余經(jīng)濟壽命內(nèi)更新次數(shù)的影響綜合考慮折舊和成新率。
