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【摘要】 日常接觸到的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)中，我們對住宅或商鋪等房地產(chǎn)的評估范圍已包括房屋的內(nèi)部裝修，裝修往往是在比較法、收益法等方法測算中作為一個(gè)指標(biāo)影響因素，不需單列計(jì)算裝修的具體價(jià)值。那么當(dāng)委托方需要針對房屋的裝飾裝修部分進(jìn)行評估時(shí)，我們應(yīng)遵循哪些原則及程序，選取適當(dāng)?shù)脑u估方法以估算準(zhǔn)確的裝修價(jià)值呢？本文根據(jù)在實(shí)際工作中接觸到的相關(guān)裝修評估業(yè)務(wù)，來探討評估過程中的具體操作程序及方法。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)值評估 裝飾裝修評估 成本法
一、房屋裝飾裝修的認(rèn)識及估價(jià)需求
1、基本概念
房屋裝飾裝修即在房屋主體結(jié)構(gòu)工程完工之后，對其進(jìn)一步的完善，使建筑物的內(nèi)外表面及空間美化處理的過程，工程一般分為室外裝修工程和室內(nèi)裝修工程。室外裝修工程即外墻體裝飾，通常用玻璃、石材、外墻涂料根據(jù)設(shè)計(jì)的不同要求施工;室內(nèi)裝修工程主要包括:裝飾(吊頂、墻體、地面裝飾)、安裝(水電線路鋪設(shè)、空調(diào)管路及通風(fēng)管路鋪設(shè)、弱電線路及點(diǎn)位設(shè)置、防水、燈具潔具安裝等)。
2、裝飾裝修的估價(jià)需求
根據(jù)接觸到的房屋裝飾裝修工程評估業(yè)務(wù),其估價(jià)原因可總結(jié)為以下幾種
(1)征收房屋補(bǔ)償?shù)男枰?/span>
《國有土地房屋征收評估方法》第十四條
規(guī)定:被征收房屋價(jià)值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋.的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)通過評估確定。根據(jù)此規(guī)定，評估機(jī)構(gòu)可以承接房屋室內(nèi)裝修裝修價(jià)值評估的業(yè)務(wù)。
(2)房屋租賃糾紛
常見的主要為出租方提前解除租賃合同，而承租方已出資對房屋進(jìn)行裝修。承租方為申請賠.償而委托評估機(jī)構(gòu)確定房屋裝飾裝修價(jià)值。
(3)房屋裝修合同糾紛或?qū)ρb修工程質(zhì)量存在異議而要求評估
合同糾紛主要因?yàn)榧滓曳街g在裝修工程進(jìn)行中產(chǎn)生的意見不一致，或者由一方違反合同約定而導(dǎo)致裝修進(jìn)度中止。若雙方產(chǎn)生糾紛需要確定裝修工程中的賠償金額，則需要委托專業(yè)的評.估機(jī)構(gòu)來確定已裝修部分的現(xiàn)狀價(jià)值。
(4)因房屋損毀等原因?yàn)樯暾堎r償而需要.對房屋裝修價(jià)值評估
這一類屬于人為等因素造成房屋損毀，業(yè)主申請賠償時(shí)需要確定裝修殘余價(jià)值。
二、評估方法的選擇
根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中規(guī)定，對房地產(chǎn)的估價(jià)方法一般選擇比較法、收益法、成本法等。而在房屋裝飾裝修評估過程中，可分別對以上幾種方法的適用性進(jìn)行分析。
1、比較法
比較法是選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與估價(jià)對象進(jìn)行比較，根據(jù)其各因素的差異對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。在裝修評估中，估價(jià)對象的裝飾裝修往往是根據(jù)業(yè)主的經(jīng)濟(jì)狀況、習(xí)慣偏好等呈現(xiàn)出多種類型的裝修風(fēng)格，個(gè)性化較強(qiáng)。難以收集與估價(jià)對象類似的可比案例，且在個(gè)別因素修正時(shí)往往難以找到一個(gè)可供量化的標(biāo)準(zhǔn)，難以確定修正的幅度。
2、收益法
收益法是預(yù)測估價(jià)對象未來的收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)化為價(jià)值得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。一般情況下，一套商品房完成裝飾裝修后可以給出租方帶來收益，那么房屋的裝飾裝修工程價(jià)值可以用收益現(xiàn)值化來衡量。而根據(jù)裝飾裝修材料的耐用年限，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)建筑物的使用年限，且裝飾裝修工程帶來的收益價(jià)值呈日漸遞減趨勢，與房屋租金的漲幅相背離，在收益法測算中往往難以單獨(dú)剝離出裝修部分的價(jià)值。
3、成本法
成本法是測算估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。在房屋裝飾裝修評估中，直接按照裝飾裝修工程量來計(jì)算材料的成本費(fèi)用，再減去折舊等費(fèi)用，以此估算估價(jià)對象合理的價(jià)值或價(jià)格。
綜合以上分析，成本法能夠較客觀反映出房屋裝修價(jià)值，通過細(xì)分裝修工程量，計(jì)算主材料、輔料、人工費(fèi)等成本及管理費(fèi)、利潤、稅金等費(fèi)用得到估價(jià)對象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。
三、成本法在房屋裝飾裝修評估中的測算過程
在房屋裝飾裝修評估業(yè)務(wù)中，較多的采用成本法進(jìn)行評估價(jià)值。以下分析成本法測算過程中主要考慮的幾項(xiàng)內(nèi)容。首先需要清楚的是評估范圍，了解委托方的實(shí)際需求，然后確定待估房屋裝飾裝修工程量，對裝飾裝修材料細(xì)分定價(jià)得出客觀合理的評估價(jià)值。
1、確定評估范圍
在評估過程中，一般按照建筑裝飾的部位分類來確定評估內(nèi)容，根據(jù)建筑物的不同裝飾部位，氛圍室外裝飾和室內(nèi)裝飾兩類：
室外：外墻裝飾材料：外墻、陽臺等建筑物全部外露的外部裝飾所用的材料。
室內(nèi)：①吊頂材料：鋁扣板、石膏板、鋁方通等；
②內(nèi)墻材料：墻面掛網(wǎng)批蕩、乳膠漆、壁紙等；
③地面材料：地磚、木板、地毯等裝飾材料；
④隔斷材料：不銹鋼鋼化玻璃隔斷、輕鋼龍骨石膏板隔斷、移動隔斷等；
⑤室內(nèi)裝飾用品及配套設(shè)備：裝飾燈具、空調(diào)設(shè)備、衛(wèi)生潔具等；
⑥電氣設(shè)備材料：變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、燈具及相關(guān)管線等；
⑦給排水：給水系統(tǒng)、污水排水系統(tǒng)、衛(wèi)生潔具及相關(guān)管線等；
⑧消防：消防栓系統(tǒng)、煙感噴淋系統(tǒng)及相關(guān)管線等。
2、選取裝飾裝修工程計(jì)價(jià)方式
房屋裝飾裝修工程屬于建筑工程中單位工程的一項(xiàng)。工程計(jì)價(jià)的方法適用于房屋裝修工程材料成本的統(tǒng)計(jì)與計(jì)算。工程造價(jià)計(jì)價(jià)分為定額計(jì)價(jià)和工程量清單計(jì)價(jià)兩種方法。
①定額計(jì)價(jià)是指工程造價(jià)中材料為定額的直接費(fèi)、間接費(fèi)、稅費(fèi)及利潤的計(jì)價(jià)形式。定額計(jì)價(jià)是依據(jù)政府部門公布的各種工程預(yù)算定額來計(jì)算工程造價(jià)。在實(shí)際評估業(yè)務(wù)中，隨著裝修水平的提高和材料的選擇多樣化，定額計(jì)價(jià)的方式往往不能真實(shí)反映材料的價(jià)格，并難以根據(jù)估價(jià)對象的實(shí)際情況進(jìn)行修正調(diào)節(jié)。因此，若要準(zhǔn)確反映裝修材料成本，還需制定相關(guān)的工程量、成本標(biāo)準(zhǔn)，便可以得到不同建筑結(jié)構(gòu)和裝飾層次類別的重置成本公式。
②工程量清單計(jì)價(jià)過程是在統(tǒng)一的工程量計(jì)算規(guī)則的基礎(chǔ)上，根據(jù)具體工程的施工圖紙計(jì)算出各個(gè)清單項(xiàng)目的工程量，再根據(jù)所獲得的工程造價(jià)信息和經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)計(jì)算得到工程造價(jià)。工程量清單由分部分項(xiàng)工程量清單、措施項(xiàng)目清單、其他項(xiàng)目清單、規(guī)費(fèi)項(xiàng)目清單、稅金項(xiàng)目清單組成，工程量清單計(jì)價(jià)方法以綜合單價(jià)為基礎(chǔ)，即包括材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、管理費(fèi)、利潤。
工程量清單計(jì)價(jià)是將各種原材料分部分項(xiàng)的單個(gè)計(jì)算，能夠直接反映原材料的成本。但一般會加大工作量。在接觸到的裝修評估業(yè)務(wù)中，若估價(jià)委托人未提供關(guān)于待評估房屋室內(nèi)裝飾材料的清單，則計(jì)算材料數(shù)量一般采用工料測量法，即通過估價(jià)師實(shí)地測量得到評估范圍內(nèi)的各裝飾材料的數(shù)量或面積（如隔斷墻的面積、鋪設(shè)地磚的數(shù)量等）。若估價(jià)委托人有提供相關(guān)的裝修材料清單，則我們可以在估價(jià)委托人的帶領(lǐng)下，在現(xiàn)場依次核查清點(diǎn)材料的裝修情況，并整理出材料清點(diǎn)表。確定單一材料成本時(shí)，可通過相關(guān)網(wǎng)站查詢材料價(jià)格，同時(shí)需要估價(jià)師自身積累豐富的評估經(jīng)驗(yàn)，能夠準(zhǔn)確判斷裝飾裝修材料的合理成本。
3、綜合考慮人工費(fèi)、折舊等因素
①人工費(fèi)，即房屋裝飾裝修過程中產(chǎn)生的人工費(fèi)用。一般按照當(dāng)?shù)厥袌鼋ㄖこ倘斯べM(fèi)用計(jì)算。
②折舊因素，指房屋裝飾裝修材料同房地產(chǎn)一樣，存在時(shí)間及功能的折舊。一般是指根據(jù)各類裝飾裝修材料的磨損消耗而確定裝飾裝修項(xiàng)目的耐用年限，結(jié)合裝飾裝修材料性質(zhì)和強(qiáng)度的變化，隨著裝修材料多樣化的更新，原有材料在某些功能上的落后造成價(jià)值的損失。
四、增值稅的稅率和征收率
1、工程量材料價(jià)格的確定存在差異
在計(jì)算工程量時(shí)，我們一般是在比較正規(guī)的材料交易網(wǎng)站上查詢對比價(jià)格。對于每位估價(jià)師而言，材料價(jià)格的確定往往存在較大的主觀性，在成本法測算時(shí)會得出相差較大的結(jié)果。且裝飾材料價(jià)格更新較快，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的評估價(jià)格或許與裝修時(shí)的成本相差較大。因此我們應(yīng)補(bǔ)充相關(guān)的知識量，多多了解建筑裝飾裝修工程中各種材料的市場行情，夯實(shí)日常裝修評估的知識基礎(chǔ)。
2、前期數(shù)據(jù)獲取方式效率低
成本法測算過程中，前期工作需要獲取估價(jià)對象的裝飾裝修工程量。對房屋裝飾裝修工程量的計(jì)算，往往是按照裝修清單或者估價(jià)師現(xiàn)場測量清點(diǎn)的方法，測算過程中的數(shù)據(jù)也是基于價(jià)值時(shí)點(diǎn)所清點(diǎn)到的工程量。在低效率的工作方式下，難以保證清點(diǎn)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。目前缺乏相應(yīng)的裝飾裝修評估規(guī)范，若制定較規(guī)范的裝飾裝修工程量的標(biāo)準(zhǔn)，劃分裝修等級與價(jià)值的對應(yīng)關(guān)系，則可以在評估過程中對各種裝修材料劃分類別，參照規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)確有效的得出現(xiàn)有價(jià)值，從而提高工作效率。
五、結(jié)語
目前，房屋裝飾裝修評估并未有針對性的評估準(zhǔn)則，而是參照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》以及建筑工程造價(jià)等內(nèi)容進(jìn)行評估工作。因此在每項(xiàng)實(shí)際的評估業(yè)務(wù)中，應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況具體分析，以求得到客觀公正合理的評估結(jié)果。更重要的是需要建立成熟標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范體系，使得房屋裝飾裝修評估過程中操作流程更加規(guī)范，評估結(jié)果有更準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支撐。
