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摘要：星級酒店由于在市場上很少發(fā)生交易，且所在地理位置往往極佳，具有級差地租高的特點，不適用以市場比較法和成本法進行評估。但星級酒店在建成投入營業(yè)后，每年都能帶來穩(wěn)定的收益，故適合用收益還原法進行評估。星級酒店經營項目多且性質各異，各經營項目在收益和成本測算上比較難以統(tǒng)一，作者通過對上海某四星級酒店的價值評估，對用收益還原法評估星級酒店作了一些探索。
關鍵詞： 星級酒店 收益與成本， 測算分析
一、引言
上海某四星級酒店位于市中心繁華黃金地段上，酒店樓高二十五層，另有三層地下室，整個酒店集商場、餐飲、娛樂、健身、辦公于一體。酒店底樓大堂采用中西合璧的裝飾風格，裝修考究，金碧輝煌；五樓的宴會廳，可同時容納600人用餐，是各種酒會的理想場所；六樓的大型海鮮城，薈萃海鮮極品，可同時容納800人用餐，并設有大型的觀賞玻璃魚缸；七樓中庭西餐廳擁有從七層至二十五層的超視野共享空間；酒店的豪華房和高級豪華套房均設有按摩沖浪浴缸、化妝間等配套設施。酒店同時設有棋牌室、夜總會、美容美發(fā)、桑拿浴、商務中心等各種服務設施。酒店除二十一層至二十五層為標準寫字樓對外出租外，其余經營項目均由酒店自營。
在評估過程中，考慮到星級酒店在上海很少有整體買賣成交案例，無法采用市場比較法進行評估，另外如采用成本法評估顯然不能體現(xiàn)該酒店位于上海繁華黃金地段的級差地租價值，由于酒店在建成投入運行后每年能產生穩(wěn)定的收益，故收益還原法成為評估星級酒店的首選方法。但星級酒店與住宅、寫字樓、工業(yè)物業(yè)相比，在經營功能和設備配置上要復雜得多，在管理上也繁瑣得多，這給計算酒店各經營項目收益和成本費用帶來困難。作者現(xiàn)對該星級酒店價值評估過程中所涉及的收益和成本費用的測算加以整理，撰寫此文，供同行們參考，不當之處，望同行們予以指正。
二、星級酒店評估過程中收益與成本費用測算
（一）、上海某四星級酒店工程概況列表如下：
（二）、大廈對外出租寫字樓收益和成本費用測算（第21層至25層）：
對外出租寫字樓由于有租賃協(xié)議且附近類似寫字樓租金容易收集，計算比較簡單，其基本估價計算過程如下：
1、根據目前酒店附近類似辦公樓的客觀租金水平及平均出租率，結合酒店辦公樓的實際出租情況，計算出對外辦公樓出租年有效毛收益。
年有效毛收益=出租建筑面積×日租金水平×年平均出租率×360
2、以年有效毛收益為基礎分別計算出管理費用、營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、堤防費、房產稅、維修費、保險費等，確定年總費用。
各項費用標準為：
（1）管理費一般為年有效毛收益的2%-3%
（2）營業(yè)稅為年有效毛收益的5%
（3）城市維護建設稅為年有效毛收益的0.35%
（4）教育費附加為年有效毛收益的0.15%
（5）堤防費附加為年有效毛收益的0.05%
（6）房產稅一般為年有效毛收益的12%
（7）維修費一般為重置成本的2%
（8）保險費一般為重置成本的0.2%
3、年有效毛收益減去年總費用計算出各年凈收益
4、選取適當的資本化率
5、確定收益年限
6、將各收益年限年凈收益分別折現(xiàn)到估價時點累加得到對外出租辦公樓收益價值。
（三）、酒店自營項目收益和成本費用測算
1、自營項目收益測算
自營項目收益主要包括：
（1）酒店客房出租收益
此項計算比較簡單，可根據酒店標準客房數量、豪華套房數量、相應價格表、折扣率、年平均出租率，求得年客房出租收益。
即年客房出租收益=標準客房數×每天標準房報價×折扣率×平均出租率×360天+豪華套房數×每天豪華房報價×折扣率×平均出租率×360天
（2）酒店商場商品營業(yè)收益
可根據商場每平方米營業(yè)額、商場營業(yè)面積相乘計算，即
年客房出租收益=每天每平方米商場平均營業(yè)額×商場營業(yè)面積×360天
（3）酒店各種餐飲收益
由于酒店有西餐、中餐、風味餐廳、宴會廳、大型海鮮城等，計算比較復雜，但由于酒店客房計算相對簡單，且數據較準確，實際計算時，可以按年客房出租收益為基數乘以一定的系數，根據筆者調查，上海四星級酒店中此系數大約為0.9-1.0。
年餐飲收益=年客房出租收益×系數
（4）酒店其他營業(yè)收益
包括會議、娛樂、健身房、夜總會、洽談等收益，這部分收益涉及項目多，每項數量小，為了簡化計算，可根據酒店主營總收益為基數乘以一定的系數，主營收益包括酒店客房出租收益、商場商品的營業(yè)收益、各種餐飲收益、對外出租辦公樓收益。即
其他營業(yè)收益=（酒店客房出租收益+商場商品的營業(yè)收益+各種餐飲收益+對外出租辦公樓收益）×系數
根據筆者調查，上海四星級酒店中此系數大約為0.15-0.2。
2、自營項目成本費用測算
相對于自營收益而言，自營部分成本費用測算要復雜和難以把握，據調查，酒店成本費用基本計算公式應表達如下：
年自營部分成本費用=生產成本+管理費用+財務費用+各種稅費+利潤
（1）生產成本=商場商品進貨成本+餐飲進貨成本+客房周轉物品成本+會議、娛樂、健身房、夜總會、洽談等周轉物品成本+燃料動力費+酒店所有人員薪金
其中：商場商品進貨成本=商場營業(yè)收益×百分比（一般在80%左右）
餐飲進貨成本=餐飲營業(yè)收益×百分比（一般在45%左右）
客房周轉物品成本=客房營業(yè)收益×百分比（一般在15%左右）
會議、娛樂、健身房、夜總會、洽談等周轉物品成本=酒店其他收益×百分比（一般在15%左右）
燃料動力費=年用水量×用水單價+年用電量×用電單價+年耗煤氣量×煤氣單價+年耗燃油量×燃油單價
酒店所有人員薪金=營業(yè)人員數量×營業(yè)人員年平均收入+管理人員數量×管理人員年平均收入+輔助人員數量×輔助人員年平均收入
（2）管理費用=攤銷費用+其他管理費用
其中：攤銷費用為開辦費及土地使用權攤銷費用，一般按10年攤銷。其他管理費用項目眾多，涉及金額較小，主要有：
a.工會經費，一般按酒店所有人員薪金總額的2%計算
b.保險費用，一般按酒店年營業(yè)總收益的0.3%計算
c.廣告交際費用, 一般按酒店營業(yè)總收益的0.3%計算
d.固定資產折舊，建筑工程折舊年限按20年計算，機電設備折舊年限按10年計算，辦公運輸設備折舊年限按5年計算，殘值率取5%
e.維修費用，一般按酒店建安成本的2.5%計算
（3）財務費用
主要為酒店日常生產經營所需流動資金應支付的銀行利息，具體測算應以借款合同為準。
（4）各種稅費
為營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、堤防費之和
a.營業(yè)稅以營業(yè)收益的5%測算
b.城市維護建設稅以營業(yè)收益的0.35%測算
c.教育費附加以營業(yè)收益的0.15%測算
d.堤防費附加以營業(yè)收益的0.05%測算
四項合計為營業(yè)收益的5.55%。
（5）利潤
根據上海市酒店行業(yè)平均利潤率確定
3、計算自營部分評估價值
根據自營項目年收益及年總費用計算出自營項目年凈收益、選取適當的資本化率、確定收益年限、將收益年限各年凈收益分別折現(xiàn)到估價時點累加得到自營項目收益價值。
（四）、五夾層自用辦公樓及地下停車庫收益和成本費用測算
五夾層自用辦公樓收益與成本測算方法與對外出租寫字樓相同，區(qū)別僅在于樓層差異，自用辦公樓租金可在對外出租寫字樓的基礎上向下調整10%-15%。
地下停車庫可分為酒店客戶租用車庫和社會車輛臨時租用車庫兩部分，前一部分車庫可按租約參照對外出租寫字樓方法計算收益和成本費用，后一部分車庫可參照酒店客房方法計算收益和成本費用，當然，資本化率可略低于寫字樓和客房資本化率，因為上海市中心車庫日趨緊張，供遠遠跟不上求。
三、酒店各收益項目資本化率的選取
眾所周知，資本化率可以采用以下四種方法選取：1、市場提取法；2、安全利率加風險調整值法；3、復合投資收益率法；4、投資收益率排序插入法。在上述四種方法中，后三種方法均含有較多的主觀成分，只有第一種市場提取法比較客觀，故越來越被廣大估價人員所采用。在星級酒店評估中，收益項目眾多（商場、餐飲、客房、寫字樓、會議、娛樂等），每一收益項目從市場提取的資本化率數值應有所不同，在實際評估操作中可通過收集各收益項目的市場交易價格、市場租金、房屋重置成本等參數，通過計算租售比得到資本化率。現(xiàn)以收益項目寫字樓為例，演示如何從市場中求取資本化率。
通過市場調查，選取酒店附近若干個類似寫字樓市場交易價格、相同樓層對應的市場租金、房屋重置成本，具體情況列表如下：
寫字樓資本化率計算過程見下表：
(5.28%+5.26%+5.17%+5.24%)/4=5.24%從上表可以看出,寫字樓A、B、C、D的市場資本化率基本一致,取其算術平均值為寫字樓資本化率:
四、結語
一般來說，在酒店評估中，酒店的收益與成本費用數據可以通過財務報表獲得，但現(xiàn)實情況是企業(yè)提供的財務報表一些數據往往失真，不能真實反映酒店經營的情況。本文在成本費用計算有些系數或百分比存在一定的主觀性，可能與酒店實際經營情況有一定的出入，需要估價師多多收集各種信息資料，經過整理，去偽存真，酒店各收益項目資本化率的合理選取直接影響評估結果的準確度，為減少主觀性,資本化率建議用市場法提取。總之，酒店評估比較復雜，技術參數比較難以把握，只有不斷實踐，總結經驗，評估價值才能比較客觀地反映其內在價值。
