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關(guān)于房屋損害評(píng)估方法的探討
摘要：房屋損害鑒證評(píng)估是評(píng)估受損房屋的損害價(jià)值，合理確定房屋損害的賠償金額。進(jìn)行房屋損害評(píng)估首先要對(duì)房屋損害的種類及損失進(jìn)行分析，之后要進(jìn)行損害評(píng)估方法的確定，最后要分析房屋損害評(píng)估中需要注意的問題，這樣才能產(chǎn)生一個(gè)科學(xué)、合理的評(píng)估結(jié)論。科學(xué)、合理的房屋損害鑒證評(píng)估對(duì)促進(jìn)社會(huì)和諧和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展具有重要意義。
關(guān)鍵詞：房屋；房屋損害；鑒證評(píng)估
中圖分類號(hào)：D92 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A
由于房屋具有位置固定性、長(zhǎng)期使用性、大量投資性等特性，因各種各樣原因而造成損害的事不可避免，特別是各種自然災(zāi)害、突發(fā)事件等問題造成的房屋損害時(shí)有發(fā)生，因而涉及索賠、仲裁和訴訟需要對(duì)其進(jìn)行損失評(píng)估的情況也越來越多，鑒證評(píng)估結(jié)論逐漸成為解決糾紛的主要法律證據(jù)。房屋損失評(píng)估是對(duì)評(píng)估涉及的房屋價(jià)值或價(jià)格的減損額、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失等進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷，公平合理的評(píng)估，對(duì)促進(jìn)社會(huì)和諧、維護(hù)法律的公正性、救助受損者、促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展等都起著重要的作用。
一、房屋損害的種類及損失分析
房屋損害一般來說，是指房屋本身的損害，主要包括房屋實(shí)體損害、功能損害、經(jīng)濟(jì)損害及環(huán)境損害等方面。
（1）房屋損害的分類。1）實(shí)體性損害是指對(duì)房屋有形組成部分的損害，包括影響主體結(jié)構(gòu)、圍護(hù)結(jié)構(gòu)、裝飾裝修等的損害。2）功能性損害是指房屋及其所在小區(qū)內(nèi)外規(guī)劃的改變，如房屋層高、小區(qū)綠地道路等發(fā)生改變，以及影響房屋采光、日照等方面的規(guī)劃變更，從而對(duì)房屋功能發(fā)揮產(chǎn)生的負(fù)面影響。3）經(jīng)濟(jì)性損害是指對(duì)損害事實(shí)的發(fā)生間接影響房地產(chǎn)的外部環(huán)境，從而減損其價(jià)值的損害，如環(huán)境污染帶來的損害、異議登記不當(dāng)帶來的損害、房屋(土地)登記部門的其他登記錯(cuò)誤帶來的損害，以及區(qū)域規(guī)劃調(diào)整帶來的損害。具體還可分為可修復(fù)的損害和不可修復(fù)的損害、暫時(shí)性的損害和永久性的損害。
（2）房屋損害造成的損失分析。房屋損害造成的損失可以分為兩塊：價(jià)值減損（不可修復(fù)的損害）和經(jīng)濟(jì)損失（可修復(fù)的損害）。相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失分為直接經(jīng)濟(jì)損失和間接經(jīng)濟(jì)損失。直接經(jīng)濟(jì)損失即修復(fù)費(fèi)用，間接經(jīng)濟(jì)損失如修復(fù)期間的租金損失，停產(chǎn)停業(yè)損失，搬遷費(fèi)、周轉(zhuǎn)費(fèi)等等。
（3）房屋損害賠償金額的量化。對(duì)房屋損害的分析最終目的是確定損害的賠償金額，這是不言而喻的簡(jiǎn)單道理，然而受損房屋的賠償金額究竟是多少，常常是難以回答的復(fù)雜問題，這一看似簡(jiǎn)單的問題常會(huì)引起復(fù)雜的矛盾和糾紛。問題之所以簡(jiǎn)單，是因?yàn)榉课菔軗p是明確的客觀事實(shí)，相應(yīng)地，人們便要求責(zé)任者向受到經(jīng)濟(jì)損失的一方進(jìn)行明確的賠償。問題之所以復(fù)雜，是因?yàn)橐鸱课輷p壞的原因 、對(duì)房屋整體結(jié)構(gòu)的影響大小、房屋的新舊程度、責(zé)任者的責(zé)任大小以及人們對(duì)房屋損壞的認(rèn)識(shí)等因素難以與具體的賠償金額之間建立明確的關(guān)系。因此，對(duì)于不同類型的損害及所造成的損失要對(duì)其進(jìn)行客觀分析確定其性質(zhì)，采取科學(xué)的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。
二、房屋損害評(píng)估方法
房屋損害經(jīng)濟(jì)價(jià)值評(píng)估首先應(yīng)確定造成房屋受損的因素，其次才能量化因素對(duì)價(jià)值的影響。根據(jù)減損部分是否可修復(fù)、收益是否可量化、是否存 在類似類型的補(bǔ)償案例，選擇適宜的方法 。
（一）房屋完全毀損不可修復(fù)的損失評(píng)估
若要按原來的結(jié)構(gòu)類型和大小將完全損毀的房屋重建起來，除了清理場(chǎng)地所需的費(fèi)用外，還需要多少投資呢?顯然其工程造價(jià)與同 一類型建筑的面積A的大小和當(dāng)?shù)禺?dāng)前單位面積的市場(chǎng)價(jià)或稱為重置價(jià)R有關(guān),是兩者的乘積。然而這一乘積還不是該房屋的實(shí)際損失價(jià)格，因?yàn)樵瓉淼姆课菀呀?jīng)使用了一段時(shí)間，其性能與新建房屋有所不同，還應(yīng)當(dāng)考慮其新舊程度的影響。因此對(duì)于他方原因造成完全毀損的房屋的損失金額或責(zé)任者的賠償金額P應(yīng)當(dāng)用下式來表示 。
P=（A×R+C1-C2 ）×C3×C4 (1)
式(1)中:
A是房屋原有面積；
R是當(dāng)?shù)禺?dāng)前單位面積的市場(chǎng)價(jià)(包含土地價(jià)）；
C1 是拆除工程費(fèi)用；
C2是拆除物殘值；
C3是房屋的折舊系數(shù) ;
C4是造成房屋損毀的責(zé)任者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任系數(shù)。
其中，拆除工程費(fèi)用應(yīng)當(dāng)參照房屋修繕工程預(yù)算定額，費(fèi)用包括直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金。拆除物殘值評(píng)估應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的回收市場(chǎng)價(jià)格合理確定。
（二）可修復(fù)的房屋損失評(píng)估
對(duì)于可修復(fù)的房屋損失的評(píng)估，一種做法是根據(jù)房屋的類型、質(zhì)量問題的性質(zhì)和嚴(yán)重程度提出具體的修復(fù)方案 ，再根據(jù)這 一修復(fù)方案做出工程預(yù)算 ，其工程預(yù)算可作為修復(fù)費(fèi)用 ，這也就是受損房屋的經(jīng)濟(jì)損失 。在此基礎(chǔ)上考慮有關(guān)方的責(zé)任大小，就可得出受損房屋的賠償金額。這一方法雖然是可行的 ，但是當(dāng)損害問題較為復(fù)雜時(shí) ，修復(fù)方案難以確定，甚至雙方對(duì)工程預(yù)算也產(chǎn)生分歧，致使這類問題久拖而得不到解決。根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，如果換一種估算損失的方法，常常能使問題得到較為圓滿的解決，這種方法是找出房屋修復(fù)費(fèi)用與房屋損壞程度之間的關(guān)系，即損壞越嚴(yán)重，修復(fù)費(fèi)用越多的特點(diǎn) ，在公式 (1)中增加一個(gè)反映各種房屋損壞狀況的系數(shù)K，我們就可以對(duì)各種受損房屋的經(jīng)濟(jì)損失迅速地做出估算 ，如下式所示:
P= A×R×Cl×C2×K (2)
式 (2)的意義是很明顯的，考慮房屋的新舊程度、房屋的損壞狀況及責(zé)任者的責(zé)任大小等因素的影響 ，對(duì)重建同類房屋現(xiàn)時(shí)的工程總造價(jià)進(jìn)行折減，折減后的工程造價(jià)，就是受損房屋的經(jīng)濟(jì)損失或責(zé)任者應(yīng) 當(dāng)付出的賠償金額。下面對(duì)上述公式中的系數(shù)做進(jìn)一步的說明：
A---是房屋的總面積 (㎡ )，其值按國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行測(cè)定;
R--- 為當(dāng)?shù)禺?dāng)前同類建筑每㎡的市場(chǎng)平均價(jià) (不包括土地使用價(jià) ) 。
Cl ---為房屋新舊程度的折舊系數(shù) ，它與原房屋的設(shè)計(jì)使用年限和已經(jīng)使用的年數(shù)有關(guān)。
C2---責(zé)任系數(shù)。應(yīng)根據(jù)責(zé)任者的責(zé)任大小在 o～1的范圍內(nèi)取值，當(dāng)應(yīng)負(fù)完全責(zé)任時(shí)取 1；在一般情況下，責(zé)任者的責(zé)任系數(shù)常常小于 1；當(dāng)然 ，取0表示認(rèn)定的責(zé)任者沒有責(zé)任，但是，這種情況也較少。
K---房屋損壞狀況系數(shù)。其評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)《民用建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)GB50292-2015》的規(guī)定，并結(jié)合結(jié)構(gòu)主體部分的損壞狀況，以及地基基礎(chǔ)的狀況和房屋的傾斜程度等進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。我們將房屋損壞狀況分為A、B、C 和D四個(gè)等級(jí)，分述如下：
A級(jí)：個(gè)別承重構(gòu)件有輕微的損壞 ，個(gè)別非承重構(gòu)件有不 同程度的損壞；附屬構(gòu)件有不同程度的質(zhì)量問題，不需修理或僅需稍加修理，仍可繼續(xù)使用。
B級(jí)：多數(shù)承重構(gòu)件有輕微質(zhì)量問題，部分有明顯的質(zhì)量問題 ；個(gè)別非承重構(gòu)件有嚴(yán)重的損壞，需經(jīng)一般修理．采取安全措施后可適 當(dāng)使用；或多數(shù)承重構(gòu)件有輕微質(zhì)量問題部分有明顯的質(zhì)量問題，個(gè)別非承重構(gòu)件有嚴(yán)重的損壞需經(jīng)一般修理 ，采取安全措施后可適當(dāng)使用；
C級(jí)：多數(shù)承重構(gòu)件有嚴(yán)重的損壞或部分倒塌，應(yīng)采取排險(xiǎn)措施；需大修，局部拆除；
D級(jí)：多數(shù)承重構(gòu)件倒塌 ，需拆除。
相應(yīng)于上述四種情況的損壞狀況系數(shù)見表 1
表1：損壞系數(shù)k與損壞狀況的對(duì)應(yīng)關(guān)系
三、房屋損害鑒證評(píng)估中需要注意的問題
1.房屋損害在理論上存在無形損害和有形損害之分。房屋無形損害因其房屋本身沒有損害，只是受到各種政治、經(jīng)濟(jì)等政策因素影響而導(dǎo)致房屋價(jià)值降低，這一種情形，我們通過正常的房屋評(píng)估技術(shù)就可以對(duì)其進(jìn)行評(píng)估。在房屋有形損害評(píng)估中，同時(shí)也包含了房屋無形損害而導(dǎo)致的房屋價(jià)值降低的因素，比如房屋的收益水平、價(jià)差法中的房屋市場(chǎng)價(jià)格等。本文主要探討的是房屋有形損害評(píng)估，并且在房屋損害評(píng)估形式上不作區(qū)分，因此統(tǒng)稱為房屋損害損失評(píng)估。
2.房屋損害評(píng)估是評(píng)估的受損房屋的損害價(jià)值或因修復(fù)所花的費(fèi)用。評(píng)估時(shí)應(yīng)把握房屋受損前后的狀況，包括房屋的結(jié)構(gòu)、用途及受損的部位、類型、程度等。評(píng)估中，要考慮受損房屋是否出租或自用，還要考慮因房屋損害貶值導(dǎo)致的土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值貶值的因素。
3.不可修復(fù)的房屋損害評(píng)估，要對(duì)受損害的房屋進(jìn)行合理鑒定，劃分出不可修復(fù)的部位、面積、類型以及對(duì)主體房屋的影響程度。按部分不可修復(fù)但主體房屋尚可使用和完全不可修復(fù)分別進(jìn)行評(píng)估。
四、結(jié)語(yǔ)
房屋損害鑒證評(píng)估作為一種特殊的評(píng)估業(yè)務(wù)，其目的是為解決糾紛提供價(jià)格參考依據(jù)，當(dāng)受損房屋的問題較為復(fù)雜，其經(jīng)濟(jì)損失通過修復(fù)工程預(yù)算的結(jié)果來估算難以被人接受時(shí)，本文提出的評(píng)估方法或許能夠較為圓滿地解決糾紛雙方的矛盾，其客觀、公平、謹(jǐn)慎的工作態(tài)度，科學(xué)、合理、準(zhǔn)確的評(píng)估方法，可以保證鑒定評(píng)估結(jié)論的科學(xué)性、公正性、嚴(yán)謹(jǐn)性。當(dāng)然，文中所給出的各系數(shù)還有待在實(shí)際應(yīng)用中進(jìn)一步改進(jìn)和完善。
參考文獻(xiàn)：
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