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摘 要
近年來，為滿足廣大人民群眾日益增長的文化生活需要、推動精神文明建設， 全國各地陸續(xù)開發(fā)建設主題公園，對完善城市功能等發(fā)揮了積極作用，成為旅游業(yè)創(chuàng)新發(fā)展 的重要業(yè)態(tài)。主題公園項目用地屬于商業(yè)用地或特殊用地中的一種，其出讓數(shù)量少，用地年 限短，運營模式復雜，土地價格一般較普通商服用地價格低，投資商在拿地時如何確定主題 公園項目的土地成本，對于投資決策顯得尤為重要。本文主要從主題公園概念、主題公園類型、土地用途等基本內(nèi)容進行闡述，深入分析主題公園地價評估要點。
一、引言
根據(jù)《關于規(guī)范主題公園建設發(fā)展的指導意見》（發(fā)改社會規(guī)〔2018〕400號） （以下簡稱《指導意見》）規(guī)定，主題公園 用地應按照國家土地管理有關規(guī)定通過“招 拍掛”等方式取得，嚴禁采取劃撥方式。由于土地成本高低對于投資決策影響甚大，本次筆者僅就“招拍掛”方式供應土地的評估 要點進行探討。
二、主題公園概念及類型
根據(jù)《指導意見》，“主題公園，是指以營利為目的興建的，占地、投資達到一定 規(guī)模，實行封閉管理，具有一個或多個特定文化旅游主題，為游客有償提供休閑體驗、 文化娛樂產(chǎn)品或服務的園區(qū)。政府建設的各類公益性的城鎮(zhèn)公園、動植物園等不屬于主題公園”，“主題公園主要包括：以大型游樂設施為主題的游樂園，大型微縮景觀公園，以及提供情景模擬、環(huán)境體驗為主要內(nèi)容的各類影視城、動漫城等園區(qū)。”
三、主題公園項目土地用途
（一）政策規(guī)定
主題公園項目土地按功能可分為主導用 途用地及配套設施用地。
1.主導用途用地
根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 21010—2017），主題公園主導用地的土地用 途涉及兩大類：第一類土地的一級類用途屬 于商服用地，二級類用途屬于娛樂用地，即 綠地率小于65%的大型游樂等設施用地屬于娛 樂用地；第二類土地是一級類用途屬于特殊 用地，二級類用途屬于風景名勝設施用地。根據(jù)《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》 （2014版），“游樂設施用地是指設置有大 型戶外游樂設施或以人造景觀為主的旅游景點用地”。游樂設施用地屬于商業(yè)服務業(yè)用地中 的一種，主導用途為游樂設施，其他用途包括 小型商業(yè)、旅館業(yè)建筑、宿舍、可附設的市政 設施及交通設施、其他配套輔助設施。
2.配套設施用地
根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 21010—2017），景區(qū)內(nèi)的其他用地按現(xiàn)狀歸入相應地類，其他用地即景區(qū)其他配套用地。
（二）實際出讓用途
1.主導用途用地 主導用途用地的容積率一般不高于1.0， 土地用途為單一用途或混合用途。部分國內(nèi) 城市主題公園主導用地土地用途見表1。
表1 部分國內(nèi)城市主題公園主導用地土地用途統(tǒng)計
2.配套設施用地
配套設施用地一般涉及住宅用地、住宿 餐飲用地等。
四、主題公園項目評估要點
主題公園項目除規(guī)劃主題園區(qū)外，還 需配置小型商業(yè)、酒店、餐飲、停車場等 其他輔助功能，因此評估對象涉及多宗不 同功能土地，獨立配套設施用地采用適宜 的評估方法即可，此處不再贅述，本次評 估僅對主導用途用地（含酒店、商業(yè)等配 套）進行探討。
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/ T 18508－2014），待開發(fā)土地適宜采用剩余法，主題公園主導用途用地建成后 主要采取運營模式，適宜采用剩余法（動態(tài)）。剩余法（動態(tài)）又稱現(xiàn)金流法，是 即將開發(fā)完成的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支 出折現(xiàn)到估價期日后相減得到待估宗地價 值或價格的方法。該方法通過模擬土地開 發(fā)經(jīng)營過程，預測未來發(fā)生的時間以及在 未來發(fā)生時的金額，即需進行現(xiàn)金流量預 測，因此剩余法（動態(tài)）難點是對未來現(xiàn) 金流即未來運營收入、運營成本等進行準 確預測。
（一）運營收入構(gòu)成
（二）主導用途用地運營收入一般包括門票收 入、住宿收入、餐飲收入、購物收入、交通 服務收入、影視表演收入及其他收入，其中 門票收入、住宿收入、餐飲收入是主題公園 園區(qū)三大主要收入來源。
1.門票收入 主導用途用地一般規(guī)劃有一個或多個特 定主題園區(qū)，因此門票收入即多個主題園區(qū) 的門票收入合計，門票收入主要受人流量和 門票價格的影響。 1）人流量 相對于門票價格，人流量是影響門票收入的關鍵，人流量受主題公園品牌、主題公 園類型、城市級別、城市人口、園區(qū)規(guī)模、 客戶群體等諸多因素影響，人流量是評估的 重點和難點，本次研究主要針對國內(nèi)主題公 園人流進行分析。
（1）非季節(jié)性主題公園人流量。不同 城市非季節(jié)性主題公園人流量見表2。
表2 不同城市非季節(jié)性主題公園人流量
珠海長隆海洋王國是全球最大的海洋主 題公園，開業(yè)后人流量保持穩(wěn)步增長，2019 年人流量近1200萬人次。同樣以兒童作為主 要客戶群體的香港海洋公園，人流量略低于 香港迪士尼樂園，僅是珠海長隆海洋王國的 一半左右。深圳世界之窗、歡樂谷、東部華僑城三大主題公園已運營十多年，受城市人口等影 響，2016年以來人流量穩(wěn)定在近400萬人次。
（2）季節(jié)性主題公園人流量。
季節(jié)性 主題公園主要包括水上樂園、冰雪樂園（室 外）兩種，由于水上樂園普及性更廣，本次 研究主要針對水上樂園人流進行分析。不同 城市季節(jié)性主題公園人流見表3。
表3 不同城市季節(jié)性主題公園人流
受季節(jié)性影響，水上公園人流量整體 較非季節(jié)性主題公園少，廣州長隆水上樂園 開園時間長達8個月。2020年盡管受疫情影 響，人流量仍達到150萬人次。除廣東、海 南外，其他省份城市水上樂園營業(yè)時間3～5 個月不等，運營情況較好的水上樂園人流量 基本保持在100萬人次左右。
2）門票價格
（1）門票種類。
門票價格主要受主題 公園類型、城市經(jīng)濟發(fā)展，人流量等影響。 因客戶人群、人群數(shù)量、使用范圍、使用時 間等差異存在多種類型門票。
（2）單日門票價格。
國內(nèi)一線城市國 內(nèi)主題公園單日門票價格見表4。
表4 國內(nèi)一線城市國內(nèi)主題公園單日門票價格統(tǒng)計
綜合表4可知，國內(nèi)主題公園單日門票 最多采用兩級票價，成人單日門票價格集中 在200～300元，兒童、長者單日門票一般是 成人單日門票的5～7折。
（3）門票總收入。
由于實際門票種類 繁多，各類門票銷售數(shù)量難以預測，各個主 題園區(qū)的門票收入建議簡化處理，按預測人 流量乘以預測單日門票價格計算。預測的單 日門票價格需結(jié)合主題公園主力客戶群差異 綜合確定，如以兒童為目標群體的主題公園 兒童門票收入占比較大。
2住宿收入
主題公園酒店屬于度假型酒店。度假型 酒店是以接待休閑度假游客為主，為休閑度 假游客提供住宿、餐飲、娛樂與游樂等多種 服務功能的酒店，與一般城市型酒店不同， 其淡旺季需求差異明顯。住宿收入一般包 括客房、餐飲、商務會議、娛樂與游樂等收 入，其中客房收入占總收入的主要比例。客 房收入主要受酒店定位、房間數(shù)量、平均房 價、平均入住率等影響。根據(jù)《中國飯店業(yè) 務統(tǒng)計》（2020年、2021年），2019—2020 年目的地度假村五星級酒店客房收入占酒店 總收入比例達65%左右，2019年目的地度假 村五星級酒店平均房價達800～1000元/間， 平均入住率能達到55%左右。2020年平均房 價未受疫情影響，但平均入住率跌至47%。
3餐飲收入 主題公園的餐廳一般有自營和外包兩種 模式，服務類型包括柜臺服務、桌邊服務、自選快餐、自助餐、售貨車（亭）等多種形 式，一般以快餐為主，餐飲收入主要與園區(qū) 人流量及單份快餐價格相關。
4.其他收入
主題公園其他收入可按入園客戶的人均 消費水平進行預測。
（三）開發(fā)及運營成本構(gòu)成
主題公園的經(jīng)營成本包括兩部分，一是項目開發(fā)建設過程中的建設投資，二是項目 整體運營過程中的運營成本。
1.建設投資
項目建設投資除了土地取得成本外，還 包括土地開發(fā)成本、地上建筑物建設成本、 設施設備購置安裝費、道路及綠化景觀等室 外配套工程費用。2017年至今國內(nèi)新開主題 公園投資見表5。
表5 2017年至今國內(nèi)新開主題公園投資一覽表
綜合表5可知，一般不同類型主題公園 單位投資額差異較大，實際評估中可參考委 托方提供的預計投資額，如尚未具體明確， 可結(jié)合規(guī)劃建設內(nèi)容，參考類似主題公園的 單位土地面積投資額。非季節(jié)性主題公園單 位土地投資額基本集中在1萬元/米2 以上，水 上樂園單位土地投資額較低，集中在5000元/ 米2 左右。
2.運營成本
主題公園項目運營成本包括營業(yè)成本及期間費用，營業(yè)成本包括人工成 本、能耗成本、物料成本、維修及養(yǎng)護 成本等；期間費用包括營業(yè)費用、管理 費用和財務費用。實際評估可通過三種 方式確定：一是根據(jù)人工總成本占總運 營成本比例確定總運營成本；二是根據(jù) 總運營成本占總運營收入比例確定總運 營成本；三是將總運營收入及總運營成本 進行細分，從主營業(yè)務收入與成本匹配角 度分析，即游樂園區(qū)運營成本對應園區(qū)門票收入，住宿運營成本對應住宿收入，餐 飲成本對應餐飲收入。
3.經(jīng)營稅金
經(jīng)營稅金包括增值稅、城建稅、教育費 及地方附加、土地使用稅等，根據(jù)現(xiàn)行國家 稅費政策相關規(guī)定。主題公園各類收入增值 稅稅率見表6。
表6 主題公園各類收入增值稅稅率一覽表
綜上所述，主題公園大部分收入中一般 納稅人適用稅率為6%，少量零星收入稅率為 9%或13%，因此實際評估中可簡化計算，一 般納稅人增值稅稅率統(tǒng)一按6%考慮。
4.商業(yè)利潤
商業(yè)利潤不同于項目整體運營的營業(yè)利潤，是項目運營過程中動產(chǎn)帶來的利潤。因園區(qū)整體貢獻能力和獲利來源于不動產(chǎn)和動產(chǎn)等諸多因素，采用剩余法評估主題公園土地價值時，需剔除動產(chǎn)帶來的收益，即剝離商業(yè)利潤。目前商業(yè)利潤缺少行業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)支撐，剝離存在很大難度，需估價師根據(jù)實際工作經(jīng)驗總結(jié)分析，目前評估行業(yè)對商業(yè) 利潤取值一般集中在10%～15%。
5.折現(xiàn)率
根據(jù)《房地產(chǎn)估價理論與方法》（2021年版），折現(xiàn)率實質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)投資所需要的收益率，包含資金利率和開發(fā)利潤率，具體應等同于同一市場上相同或相 似的房地產(chǎn)開發(fā)項目所需要的平均收益率， 其求取方法與收益報酬資本化法中的報酬率 相同。作為投資方拿地，折現(xiàn)率即企業(yè)預期的最低基準收益率，與企業(yè)自身資本結(jié)構(gòu)密切 相關，因此各企業(yè)對折現(xiàn)率要求不同，但一般有下限值要求，即參照類似上市公司的凈 值產(chǎn)收益率（ROE）。
六、結(jié)論
近年來我國主題公園已經(jīng)崛起為全球最 大市場之一，國外旅游集團公司也在加速中 國市場布局，主題公園項目土地成本直接影 響園區(qū)經(jīng)營效益，合理確定拿地成本顯得至關重要。因出讓時間跨度長、土地宗數(shù)多、 地塊規(guī)模大，土地用途多樣化，主題公園項 目用地評估思路及過程復雜、所需基礎數(shù)據(jù) 龐雜，估價師需采用適宜的估價方法，準確 的技術(shù)參數(shù)及數(shù)據(jù)，才能為投資商作出正確 的投資決策。
