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2022年土地估價報告評審中存在的主要問題（一）——土地估價技術(shù)問題
Q估價結(jié)果問題
A
1.結(jié)果確定方法不當(dāng)。兩種方法的測算結(jié)果差異將近60%，無任何說明且直接采用算術(shù)平均值。
2.底價決策建議未說明理由。工業(yè)用地評估報告未與工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對比分析。
3.在確定估價結(jié)果的過程中，直接舍棄一種方法進(jìn)行地價測算，且依據(jù)不足。
Q報告格式問題
A
估價結(jié)果報告和技術(shù)報告均采用表格形式進(jìn)行表述，與土地估價規(guī)程格式不符；對估算過程中的參數(shù)選擇、測算思路等技術(shù)細(xì)節(jié)的處理缺少支撐依據(jù)；無法完整展示估價過程與結(jié)果的合理性。
Q地價定義及相關(guān)問題
A
1.關(guān)鍵參數(shù)的設(shè)定不合理。在容積率的設(shè)定過程中直接采用基準(zhǔn)地價的區(qū)域平均容積率進(jìn)行容積率設(shè)定。
2.以出讓為評估目的的評估價格類型未定義為正常市場價格。
3.地價定義內(nèi)涵與估價結(jié)果不一致。地價定義為出讓、劃撥兩種地價，結(jié)果僅為出讓價格。
4.地價定義的內(nèi)涵表述不清晰。報告中關(guān)于土地用途、容積率描述與地價定義不一致，且設(shè)定依據(jù)明顯不足或無出處。
Q方法應(yīng)用問題
A
1、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法
（1）使用超期基準(zhǔn)地價。報告使用超6年的基準(zhǔn)地價。
（2）修正體系選擇錯誤。如估價對象為三級地，采用了二級地修正體系。
（3）基準(zhǔn)地價適用對象錯誤。如估價對象為集體建設(shè)用地，直接采用國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正。
（4）缺少系數(shù)修正或修正系數(shù)錯誤。如無容積率修正說明；期日修正依據(jù)不充分；開發(fā)程度修正有誤，地價定義的開發(fā)程度為宗地外“生地”，宗地內(nèi)場地平整，基準(zhǔn)地價定義的開發(fā)程度為“六通”，但在測算中沒有作此項(xiàng)修正等。
（5）基準(zhǔn)地價系數(shù)修正中的地價內(nèi)涵說明不清。缺少公布文件相關(guān)信息、基準(zhǔn)地價估價期日、容積率等。
2、成本逼近法
（1）土地增值確定錯誤。直接套用出讓金標(biāo)準(zhǔn)確定。
（2）土地取得成本構(gòu)成不全。采用成本法時缺青苗和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)。
3、剩余法
（1）剩余法的測算過程過于粗略，依據(jù)不夠充分。缺少最佳利用分析，不動產(chǎn)總價確定過程過于粗略、開發(fā)成本依據(jù)不足，缺少契稅的扣除，參數(shù)依據(jù)不足。
（2）剩余法測算中，同一估價報告不同用地類型地價內(nèi)涵不一致。例如，住宅部分評估的總價是地上住宅和地下車位的總地價，商業(yè)部分未測算地下部分的價值，僅是地上商業(yè)部分的總地價，導(dǎo)致評估出的住宅和商業(yè)部分的地價內(nèi)涵不同。
（3）剩余法估價中比較案例的選取與修正不合理。情形一，不動產(chǎn)總價估算部分沒有比較案例和估價對象的比較因素條件說明，無法判斷其修正過程是否合理；情形二，不動產(chǎn)總價計算選取1層商業(yè)用房作為案例直接求取商業(yè)體1-3層房價。
4、市場比較法
（1）比較案例選擇不合理。情形一，選擇的比較案例規(guī)模與估價對象差異較大；情形二，選擇的三個比較案例比準(zhǔn)價格相差偏大。
（2）比較案例未進(jìn)行修正或者修正不合理。情形一，對比較案例未進(jìn)行期日修正；情形二，地價指數(shù)依據(jù)不足，影響修正結(jié)果的可信度。
（3）估價對象相關(guān)因素描述不一致。市場法測算過程中估價對象位置不確定、交易期日、基礎(chǔ)設(shè)施、形狀、面積、容積率等因素描述前后不一致。
Q其他問題
A
出讓估價目的報告中估價目的、地價定義、估價依據(jù)、估價原則、估價方法、底價建議等多處不符合4號文要求的情況；估價依據(jù)中缺少《民法典》《資產(chǎn)評估法》等重要法律法規(guī)依據(jù)的問題；抵押估價報告中，權(quán)屬證書附記頁上有抵押登記，報告在權(quán)利狀況部分將他項(xiàng)權(quán)利描述為無抵押，且未予說明的情況；計算公式書寫錯誤等問題。
