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摘要：2021年6月國務院辦公廳發(fā)文要求大力發(fā)展保障性租賃住房。因保障性住房突出住房的民生屬性，具有社會公共利益性質，需要第三方估價機構對保障性租賃住房租金進行評估。保障性租賃住房租金評估目前還處于探索階段。本文結合公租房租金評估的實踐，對保障性租賃住房市場租金的評估對象設定、評估技術思路及注意事項等進行討論分析，以利于工作的開展。
關鍵詞：保障性租賃住房、公租房、租金評估、注意事項
一、引言
黨的十九大提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。2021年6月國務院辦公廳印發(fā)《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號），要求加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房為主體的住房保障體系，大力發(fā)展保障性租賃住房。保障性租賃住房堅持以人民為中心，突出住房的民生屬性，涉及公共利益，租金確定的過程中需要由第三方房地產(chǎn)估價機構進行評估，供相關部門決策參考。保障性租賃住房租金評估目前還處于探索階段。本文結合公租房租金評估的實踐，就保障性租賃住房市場租金的評估對象、價值類型、市場比較法、成本租金分析以及其他相關注意事項等進行討論分析，以利于工作的開展。考慮到共有產(chǎn)權房是購房人與政府按份共有產(chǎn)權，不在本文討論之列。
二、評估對象
1、概念
保障性租賃住房與公租房都屬于保障性住房。國辦發(fā)〔2021〕22號提到，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質市場租賃住房租金，準入和退出的具體條件、小戶型的具體面積由城市人民政府按照保基本的原則合理確定。《國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》（國辦發(fā)〔2011〕45號）提到，公共租賃住房面向城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員供應，單套建筑面積以40平方米左右的小戶型為主，滿足基本居住需要。租金標準由市縣人民政府結合當?shù)貙嶋H，按照略低于市場租金的原則合理確定。《公共租賃住房管理辦法》（2012年住房和城鄉(xiāng)建設部11號令）提出，公共租賃住房是指限定建設標準和租金水平，面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員出租的保障性住房。根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設部財政部國家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)的《關于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》（建保[2013]178號），從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運行。本文把上述兩類房統(tǒng)稱公租房。從上述定義和相關政策解讀可以看出，保障性租賃住房與公租房在保障對象、面積、準入退出管理、責任主體和籌集方式、保障性質等方面有所不同，相同的是租金都按照略低于市場租金原則確定。保障性租賃住房租金評估可以借鑒公租房租金評估實踐。
2、評估對象設定
公租房屬國家基本公共服務，政府承擔保障責任提供實物房源，按照供應方式的不同，評估對象范圍不同。新建、改建或政府收購的，評估對象范圍可能是整個小區(qū)，也可能是小區(qū)中的個別樓幢或單元；在市場上長期租賃住房的，評估對象范圍可能是小區(qū)中的個別樓幢、也可能是樓幢中的部分戶數(shù)。在評估對象分析中，要明確供應方式，根據(jù)估價目的、供應方式及估價委托人提供的資料，明確評估對象具體范圍，具體分析至套，包含戶型、朝向、樓層、建筑面積等。在公租房項目租金評估中，評估對象分為兩層含義：首先是實際意義上的評估對象：結合估價目的、估價委托人提供的資料及注冊房地產(chǎn)估價師實地查勘的情況確定的評估對象，也就是評估的全部保障性租賃住房；其次是設定的評估對象，即標準房：在具體評估過程中，根據(jù)眾數(shù)原則，對全部評估對象進行統(tǒng)計分析，選取具有代表性的戶型、面積、朝向、樓層、裝修及設備等設定的房屋，可能是實際存在的某一層房屋，也可能就是設定的一類房屋。通常評估對象不會整租，都是按單套出租給保障對象。之所以這么處理，既明確了估價范圍，又使得估價結果具有代表性，更便于結果應用。
保障性租賃住房屬普惠性公共服務，市場自發(fā)供給，政府政策支持引導，主要利用集體經(jīng)營性建設用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設，適當利用新供應國有建設用地建設。評估對象范圍可能是整個小區(qū)或樓幢，評估對象的戶型可能是多樣的。例如《北京市人民政府辦公廳印發(fā)<北京市關于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施方案>的通知》（京政辦發(fā)〔2022〕9號)提到，依據(jù)市場需求，保障性租賃住房可分類設計成住宅型、宿舍型、公寓型住房，以建筑面積70平方米以下的小戶型為主，適當配置多居室等其他種類戶型，加快推廣套內(nèi)空間可變、靈活分割住宅建設，滿足多子女家庭等多樣化居住需求。按照“誰投資、誰所有”，評估時要根據(jù)投資方的要求，按照不同面積、戶型等，分別確定評估對象。當然如公租房的戶型、面積和租金有明顯的差異，也需要分別確定評估對象。
三、價值定義
根據(jù)估價目的和房地產(chǎn)估價規(guī)范，公租房和保障性租賃住房租金評估采用市場價值標準，即與本項目同地段、同類型的普通住房在估價時段的市場租金的平均價格。這里的估價時段是指價值時點前一年的時間段。同地段是指按照就近原則，能夠滿足公租房或保障性租賃住房項目市場租金評估所需要的可比小區(qū)數(shù)量所形成的同質區(qū)域。同類型是指使用功能、建筑結構、面積、戶型、裝修、家具家電設備及周邊環(huán)境與配套相同或相似的住房。
市場租金平均價格通常包括地租、房屋折舊、設備折舊、維修費、保險費、物業(yè)費、管理費、利息、利潤等；不含供暖費、水電費、天然氣費、通信費、有線電視費、上網(wǎng)寬帶費和家具、家電租賃費及租賃稅費等。
四、市場比較法
公租房和保障性租賃住房租金評估，通常采用市場比較法。現(xiàn)階段公租房或保障性租賃住房所在區(qū)域通常同類型保障性住房租賃類的項目數(shù)量少，根據(jù)公租房或保障性租賃住房項目特點，在租金評估過程中，分為兩個過程。
1.市場比較法的兩個過程
第一步：可比住宅小區(qū)內(nèi)的比較。為保證評估結果不偏離客觀市場租金水平，不脫離項目實際情況，遵循就近原則，以公租房或保障性租賃住房項目為中心，在其所在區(qū)域內(nèi)的同質區(qū)域內(nèi)，選擇使用功能、建筑結構、面積、戶型、裝修、家具家電設備及周邊環(huán)境與配套相同或相似的具備替代性的3個以上普通住房項目作為可比住宅小區(qū)（該小區(qū)在價值時點前一年有足夠的租金數(shù)據(jù)可供統(tǒng)計分析），當可比住宅小區(qū)數(shù)量不足3個時，可適當擴大范圍。評估前應對公租房或保障性租賃住房項目區(qū)域進行調查，根據(jù)評估機構監(jiān)測數(shù)據(jù)、市場調查數(shù)據(jù)和行業(yè)主管部門監(jiān)測數(shù)據(jù)，在選取可比實例及估價過程中統(tǒng)籌考慮，剔除不正常數(shù)據(jù)，分析、判斷并計算出季度平均租金數(shù)據(jù)，對個別因素進行修正，保證租金內(nèi)涵統(tǒng)一。在估價時段內(nèi)，每個可比住宅小區(qū)每季度選擇至少1個可比實例。將各可比小區(qū)相應的可比實例的季度平均租金進行計算后得到各可比住宅小區(qū)年平均租金，并作為可比住宅小區(qū)標準房的租金。第二步：被評估項目標準房與各可比住宅小區(qū)標準房進行比較。根據(jù)被評估項目《房源明細表》，通過分析匯總，根據(jù)眾數(shù)原則，確定本次評估具有代表性的戶型作為標準房屋，與各可比住宅小區(qū)的標準房屋進行比較，通過交易情況、交易時間、區(qū)位因素、實物因素等因素修正，計算各可比住宅小區(qū)比準租金。區(qū)位狀況包括：居住區(qū)成熟度、交通條件、商業(yè)設施、自然環(huán)境、公共配套等；實物狀況包括：物業(yè)服務、小區(qū)環(huán)境、配套設施、戶型、裝修、設備等。將各可比住宅小區(qū)比準租金進行算術平均得到被評估項目市場租金。需要說明的是，如果公租房或保障性租賃住房所在區(qū)域同類型保障性住房租賃類的實例項目數(shù)量比較多，可以直接進行比較，不需要分兩個過程。
2.涉及集體土地的項目
根據(jù)《土地管理法》第六十三條規(guī)定，集體經(jīng)營性建設用地的出租，集體建設用地使用權的出讓及其最高年限、轉讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設用地執(zhí)行。集體建設用地同國有建設用地可同權同價進入土地交易市場。從建設投資方的角度看，建成的房屋要和國有土地上房屋全面競爭。從承租人的角度看，并不關心承租的房屋是建在集體土地上還是國有土地上，更多關心建成的房屋自身的功能等。故從評估的角度分析，在保障性租賃住房租金評估中，涉及集體建設用地上的項目參照國有土地上的項目，評估技術思路一致，在成本法中區(qū)分土地取得成本的不同。
五、成本租金測算
公租房和保障性租賃住房確定租金時，都會采用成本法對成本租金收益進行測算分析。通常被評估項目成本由建設、運營和管理費用構成。月成本租金的靜態(tài)測算公式為：
1.年折舊及攤銷成本
年折舊及攤銷成本包括土地成本攤銷、房屋建設成本攤銷、房屋改建成本攤銷，以及裝飾裝修與設施設備成本攤銷。折舊及攤銷年限如無特殊約定按照剩余土地使用年期和房屋耐用年限孰短的原則確定。根據(jù)土地取得方式不同，土地取得成本不同，土地成本攤銷也不同。采用出讓、轉讓方式取得土地使用權的，土地取得成本包含土地取得價款及其稅費。這里的出讓除了傳統(tǒng)意義上獨立項目的出讓，也包括通過新供住宅項目配建公租房、保障性租賃住房的方式取得的情況，還包括在商業(yè)辦公項目中增加一定比例的保障性租賃住房的情況，此外也包括利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地建設公租房、保障性租賃住房的情況。土地成本攤銷為實際支付的土地成本在剩余土地使用年期內(nèi)計算的攤銷額。采用劃撥方式取得土地使用權的，土地取得成本不計土地增值收益，土地成本攤銷為土地成本在法定最高年期內(nèi)計算的攤銷額。采用租賃方式取得土地使用權的，土地成本攤銷為土地年租金。利用集體經(jīng)營性建設用地建設公租房或保障性租賃住房的，采取租賃集體土地的方式，土地成本攤銷即為租賃集體土地的年租金。如集體經(jīng)營性建設用地采取出讓方式供應，用于建設公租房或保障性租賃住房的，參照國有建設用地出讓方式進行評估。房屋建設成本攤銷為房屋的實際建設成本在折舊及攤銷年限內(nèi)計算的年攤銷額。建設成本包括地上地下建筑工程費、紅線內(nèi)配套工程費、勘察設計費、建設單位管理費、建設期的投資利息等。裝飾裝修與設施設備攤銷成本為裝飾裝修與設施設備投入成本在一定年期內(nèi)（通常不超過10年）計算的年攤銷額。上述成本中無法取得實際成本的按市場水平測算，其中土地取得價款按價值時點批準用途采用比較法或基準地價系數(shù)修正法評估等確定；房屋建設、裝飾裝修與設施設備費用可根據(jù)價值時點的重置價格評估確定。當企事業(yè)單位利用自有土地建設保障性租賃住房的，不補繳土地價款，原劃撥的土地可繼續(xù)保留劃撥方式，建設成本為土地現(xiàn)狀價值，加房屋建設成本，再加上裝飾裝修與設施設備成本。如土地為劃撥用地，土地現(xiàn)狀價值可參照《自然資源部辦公廳關于印發(fā)<劃撥國有建設用地使用權地價評估指導意見（試行）>的通知》（自然資辦函〔2019〕922號）進行評估。年折舊及攤銷成本為上述總值在折舊及攤銷年限內(nèi)計算的年攤銷額。當采取將非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的，在用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不補繳土地價款，不改變權屬所有。建設成本為非居住存量房屋現(xiàn)狀價值加上改建成本的總值。年折舊及攤銷成本為上述總值在折舊及攤銷年限內(nèi)計算的年攤銷額。當采取房屋租賃方式取得租賃住房經(jīng)營權的，含租賃農(nóng)村閑置宅基地住房的情況，年折舊及攤銷成本為收房年租金再加上改建成本在租賃住房經(jīng)營期限內(nèi)計算的年攤銷額。當采取回購方式取得房屋所有權的，例如由市住房城鄉(xiāng)建設部門確定的市或區(qū)保障性住房專業(yè)公司（簡稱“回購機構”）在新供應普通商品住房、安置房等產(chǎn)權型住房項目中，按樓棟、單元回購住房的，如回購機構與開發(fā)企業(yè)已簽訂《回購協(xié)議》，土地取得成本及房屋建設成本按照回購價格進行計算，年折舊及攤銷成本為在折舊及攤銷年限內(nèi)計算的年攤銷額。
2.運營成本
運營成本包括維修費、保險費和物業(yè)費。維修費主要包括室內(nèi)部分及附屬設施設備、公用部位和共用設施設備及相關場地的維修運行費用。按照實際發(fā)生或參考同類項目測算。保險費為房屋產(chǎn)權人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用，以房屋建筑物重置成新價格為基數(shù)按照合理的費率測算。物業(yè)費，根據(jù)房屋的建筑類別，按照公租房項目一般的物業(yè)費水平取值，已委托物業(yè)管理的按實際費用取值。
3.管理成本管理成本由管理費、利息和利潤構成。管理費，指運營管理機構人員、辦公等的正常開支費用，按照實際發(fā)生或參考同類項目測算。利息指項目建設成本中的貸款資金應付利息或收購成本中的貸款資金應付利息。利息以公租房項目實際情況計算。利潤，項目屬于保障性住房，不以獲取利潤為主要目的，按照保本微利原則記取利潤率。
六、其他注意事項
根據(jù)公租房評估的實踐，開展公租房和保障性租賃住房租金評估時，還要注意如下事項：
1.所選取的可比住宅小區(qū)的租金內(nèi)涵要與被評估租金內(nèi)涵保持一致。評估時要特別關注并在報告中說明租賃合同條款和限制條件、費用及稅費承擔義務、房屋建設標準、室內(nèi)裝修與設施設備等情況，并附能反映裝飾裝修和設施設備等狀況的照片。
2.比較法中因素修正每項修正對可比實例租金的調整不宜超過5%，綜合調整不宜超過15%；
3.如估價委托人需要評估位于同一小區(qū)的多套租賃住房市場租金時，可在標準房屋市場租金基礎上，通過差異調整求取其他各套房屋的市場租金。
4.如對成本租金進行動態(tài)分析，可將公租房或保障性租賃住房租金項目取得成本在設定的回收年限內(nèi)，根據(jù)實際運營成本，考慮投資報酬率、租金年增長率、成本年增長率、攤銷年限，模擬投資回收，分析現(xiàn)金流量，測算項目成本租金。
5.如由于項目手續(xù)辦理等各種原因，至價值時點，評估對象尚未取得《不動產(chǎn)權證書》等合法權屬證書，要根據(jù)估價委托人提供項目資料做出合理的假設，并在報告的未定事項假設部分做出說明。這些項目資料包括但不限于所在項目的《國用土地使用證》《建設工程規(guī)劃許可證》《施工許可證》、竣工核驗文件、出讓合同、轉讓合同、收購合同、租賃合同等。
6.因住宅房地產(chǎn)租賃市場租賃合同多為一年一簽，租金水平也跟隨現(xiàn)勢住宅租賃市場供求狀況進行變動，故市場租金評估結果自出具報告之日起一年內(nèi)有效，超過一年需要重新評估。價值時點后，估價報告有效期內(nèi)若評估對象的質量及房地產(chǎn)租賃市場發(fā)生重大變化，并對評估對象租賃價值產(chǎn)生明顯影響時，需要重新進行評估。
7.理論上，租金也可以采用收益法反算，即首先通過市場比較法或成本法等方法確定房地產(chǎn)市場價值，然后運用收益法公式進行反算租金。實際運用中，可否采用此方法，取決于當?shù)氐母黜棓?shù)據(jù)參數(shù)可否準確反映市場狀況。報酬率的微小變化會影響評估結果的變化，不利于提高評估結果的可信度，不利于增強報告的說服力，也不利于促進租金水平穩(wěn)定的政策實施。如當?shù)刈馐郾炔罹噍^大，采用房地產(chǎn)市場價值反算出來的租金很難真實反應客觀市場租金水平，則不宜采用此方法。
七、結束語
1.準確把握市場
發(fā)展公租房和保障性租賃住房有助于全面落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的房地產(chǎn)長效機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。公租房或保障性租賃住房項目租金，具有社會公共利益性質，涉及國有資產(chǎn)，評估時必須準確把握市場租金的客觀水平，秉持獨立、客觀、公正原則，站在中立的立場上，實事求是、公平正直地評估出公平合理的價格。租金評估是確定價值時點前一年估價時段內(nèi)的市場平均租金水平，既要充分掌握項目所在同質區(qū)域內(nèi)普通住房租金的市場情況以及房地產(chǎn)銷售市場情況，并進行針對性的分析，還要依據(jù)價值時點前一年估價時段內(nèi)房屋租金走勢及住宅租賃市場供需情況，對該估價時段內(nèi)的住宅房屋租金水平進行客觀評估。
2.熟悉政策的特殊性
發(fā)展保障性租賃住房是黨中央、國務院作出的重大決策部署。擴大保障性租賃住房供給，對緩解住房租賃市場結構性供給不足，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進實現(xiàn)全體人民住有所居具有重要的意義。房地產(chǎn)估價專業(yè)人員要想在此過程中提供全過程全方位的服務，就必須熟悉保障性租賃住房政策的特殊性，比如保障對象、投資供給主體、土地政策、住房建設政策、稅收政策、金融政策、租金補貼、監(jiān)督、后期管理等。
