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近年來，評估機構(gòu)接觸因經(jīng)濟利益糾紛、司法關系訴訟的司法鑒定評估業(yè)務越來越多，給估價從業(yè)人員帶來了無形的職業(yè)壓力。樹立正確的法律意識，規(guī)范正確的評估程序，防范操作風險，提高評估質(zhì)量，是估價人員應重點關注的。本文根據(jù)司法評估的實踐經(jīng)驗，結(jié)合司法評估技術(shù)審裁中的異議點，提取司法鑒定評估中容易出錯的估價要點進行分析，為估價從業(yè)人員合理規(guī)范開展工作提供參考。
一、司法鑒定評估
目前尚無規(guī)范性文件對司法鑒定評估有統(tǒng)一的概念，筆者結(jié)合實踐經(jīng)驗，認為司法鑒定評估是指在訴訟過程中，由司法機關或當事人委托評估機構(gòu)，注冊估價師運用專業(yè)估價知識，對訴訟涉及的涉案資產(chǎn)價值或價格等進行分析、測算和判斷，并提供相關專業(yè)意見的活動。這些相關的專業(yè)意見就形成估價報告。
二、司法鑒定評估的特點
（一）涉案資產(chǎn)復雜性
司法鑒定評估的涉案資產(chǎn)涉及面廣，包括股權(quán)、無形資產(chǎn)、動產(chǎn)、不動產(chǎn)等，其中涉及的不動產(chǎn)種類更多，商業(yè)、住宅、辦公、工業(yè)、建構(gòu)筑物、在建工程，以及無完備手續(xù)的土地和建筑物、集體土地等，整體較復雜。
（二）涉案資產(chǎn)缺必要估價資料的情況多
涉案資產(chǎn)缺少權(quán)屬證明或必要的估價資料會大大提升工作難度，主要體現(xiàn)在：①涉案資產(chǎn)缺少權(quán)屬證明，建筑物建設審批手續(xù)等資料不全；②涉案資產(chǎn)經(jīng)多次輾轉(zhuǎn)，法律關系復雜，相關資料不能妥善整理并提供；③涉案單位對司法部門存在抵觸心理，不愿意提供涉案的估價依據(jù)資料；④涉案資產(chǎn)或存在隱蔽的地下管線等特殊情況。若無上述的相關資料，則估價難度會很大。此外，涉案雙方的當事人若矛盾比較尖銳，提供的資料或信息可能相互矛盾，需要估價人員甄別真?zhèn)危矠楣纼r工作增加工作難度。
三、司法鑒定評估的估價要點
（一）資料完備性
項目基礎料完整性
評估機構(gòu)應根據(jù)委托方提供的涉案資產(chǎn)實物狀況和權(quán)益狀況資料，如權(quán)屬證明、他項權(quán)利、規(guī)劃指標等開展估價工作。需要注意的是，當事人提供的估價資料等證據(jù)，未經(jīng)人民法院采信的，不得作為鑒定評估依據(jù)。因司法鑒定評估的權(quán)屬材料常存在權(quán)屬不清晰、數(shù)據(jù)不明確的情況，估價師應通過公開途徑對取得的權(quán)屬資料進行校對。估價師在核對資料的過程中應及時與法官溝通，共同商議并解決問題，不可無視問題或者自作主張。每項基礎資料需完整提供。如產(chǎn)權(quán)證書缺少附記頁，則無法獲知其抵押情況、出讓金繳納情況、土地性質(zhì)或土地使用年限；缺少宗地圖，則無法核對宗地四至，判斷宗地的具體位置；商業(yè)類物業(yè)無房屋平面圖，則無法判定夾層是否納入計算建筑面積等。這些基礎資料的完整性，直接影響到評估機構(gòu)判斷是否能夠接受委托進行估價。
2.估價范圍及標的物的處分方式
委托書中對項目的估價范圍，如不動產(chǎn)類財產(chǎn)（土地、房地產(chǎn)及附屬于建筑物的輔助設施和裝飾裝修）、非不動產(chǎn)類財產(chǎn)（家具家電、機器設備、債權(quán)債務、特許經(jīng)營權(quán)）等，均需在委托書中予以明確界定。若機器設備、債權(quán)債務、特許經(jīng)營權(quán)等特殊資產(chǎn)估價超出評估機構(gòu)的資質(zhì)范圍，應及時與人民法院溝通，或退出當次估價委托，或引入相關專業(yè)機構(gòu)對特殊資產(chǎn)進行估價，提供專業(yè)意見，并需在報告中闡明。
若存在多宗標的物組合成一個整體，或者一個整體可分割為若干小宗進行獨立處置，又或存在某宗標的物的部分或者局部進行處置等情況，不同處置方式需同步在委托書中予以明確，避免出現(xiàn)爭議。
3.相關處置費用的處理
司法鑒定評估需明確相關處置費用的處理方式。相關處置費用包括涉案資產(chǎn)交易稅費負擔方式、欠繳稅金及相關費用、評估費和律師費等財產(chǎn)處置費用等。各方當事人出于自身利益考慮，往往會對這部分費用的處置方式有異議。在實踐中，建議評估機構(gòu)與人民法院溝通，在委托書中對相關處置費用予以明確處理方式，同步在估價報告中“特殊事項說明”中予以披露。
4.提交的報告形式
應根據(jù)標的物所包含的財產(chǎn)范圍在委托書中明確提交的報告形式，在實操過程中估價人員應注意區(qū)分報告形式的差異，土地估價報告、房地產(chǎn)估價報告、資產(chǎn)評估報告等不同的報告形式遵循的規(guī)程、規(guī)范不一樣，應有所區(qū)分。一般情況下評估機構(gòu)只提供估價結(jié)果報告，若需提供技術(shù)報告，建議在委托書中同步予以明確。
（二）現(xiàn)場查勘合法合規(guī)
現(xiàn)場查勘人員
司法鑒定評估的現(xiàn)場查勘應合法合規(guī)。估價師需要在法官陪同下進行查勘，且雙方當事人或當事人委托律師也需同在現(xiàn)場，在利益雙方和法官的共同見證下進行現(xiàn)場查勘工作。為保證現(xiàn)場查勘的真實性和完整性，現(xiàn)場查勘后估價師應要求法官和雙方當事人或代理律師在《實地查勘表》上簽字，若需補充相關估價資料，則應在法官見證下由估價師向當事人闡明需補充的估價資料，并需經(jīng)人民法院轉(zhuǎn)交至評估機構(gòu)。評估機構(gòu)應安排至少含一名注冊估價師在內(nèi)的兩名以上估價人員進行實地查勘，若人民法院要求兩名注冊估價師的，則從其規(guī)定。
2.現(xiàn)場查勘注意事項
（1）需要核實涉案資產(chǎn)的證載內(nèi)容與現(xiàn)場狀況是否一致，不一致的地方應當如實記錄，當面與辦案法官及當事人溝通協(xié)商處理方式。
（2）應與辦案法官及當事人溝通涉案資產(chǎn)是否存在明顯瑕疵影響估價結(jié)果的情況，如影響土地開發(fā)的地下管線遷移、宗地與四鄰的邊界糾紛、建筑物的結(jié)構(gòu)質(zhì)量、周邊環(huán)境對涉案資產(chǎn)的影響等。
（3）若某些項目不能進入內(nèi)部查勘，估價人員則應盡可能通過其他手段進行補充，如通過陽臺、門縫、玻璃或者利用高差、角度等從其他建筑物進行觀察拍攝。對于追溯性項目或現(xiàn)場已滅失的項目，可以要求當事人提供涉案資產(chǎn)原狀的視頻照片等資料。
上述出現(xiàn)的各項特殊情況均應如實記錄在《實地查勘表》。
（三）調(diào)查資料的真實性和時效性
調(diào)查資料的真實性
司法鑒定評估中，估價人員有接受雙方庭審提問的義務，若不能保證調(diào)查資料的真實性，則容易導致估價結(jié)果出現(xiàn)虛高或者低估，造成雙方異議，也使評估機構(gòu)和估價師陷入被動局面。因此估價師應當通過各種公開途徑調(diào)查數(shù)據(jù)，去偽求真，對于網(wǎng)絡電話咨詢、現(xiàn)場走訪、公開途徑查找等數(shù)據(jù)做好書面記錄，無論是電話號碼還是咨詢網(wǎng)址等信息，均記載在工作底稿上，與項目資料一起存檔，以備查詢。
2.資料的時效性
估價人員在收集資料時要注意相關依據(jù)資料的時效性、現(xiàn)勢性及與項目的相關性，真實反映涉案資產(chǎn)在估價時點的客觀情況。若追溯性項目涉及的估價時點較為久遠，網(wǎng)絡上可收集的交易數(shù)據(jù)較少，為保證估價結(jié)果的合理性，建議評估機構(gòu)與人民法院溝通，人民法院可發(fā)函至自然資源部門、住建部門等政府機構(gòu)，協(xié)助提供相關交易數(shù)據(jù)。
（四）報告內(nèi)容設定的合理性，保證估價結(jié)果的嚴謹性
估價報告內(nèi)容應嚴謹縝密，各種設定要求符合邏輯，不能為了估價結(jié)果而脫離實際。司法鑒定評估中，報告內(nèi)容設定的合理性顯得更為重要。常見的不合理假設有：①收益方面的假設，如帶租約的物業(yè)在考慮收益時未考慮租賃權(quán)對評估價格的影響；②成本方面的假設，如涉案資產(chǎn)為超高層建筑，設定其建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建設成本嚴重偏離實際；③土地權(quán)利性質(zhì)的設定，如涉案資產(chǎn)實際為集體土地，未經(jīng)人民法院同意，直接設定為國有土地等。
不合理的設定均直接影響估價結(jié)果的客觀性和公正性，易引起當事人的異議，影響估價行業(yè)的公信力。在實踐工作中，各種不確定事項應提前與人民法院進行溝通，對未有相關文件資料佐證的事項需在委托書中予以明確，且在報告中對應不同事項進行合理設定，在此基礎上保證估價結(jié)果客觀、公正、合理。
司法鑒定評估應嚴格按照《關于印發(fā)〈涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評估指導意見（試行）的通知〉》的要求進行測算，出具的估價結(jié)論需嚴謹。估價師應在合法的前提下，按照規(guī)程規(guī)范要求，對于每個參數(shù)的取值做到有理有據(jù)、科學合理，確保估價結(jié)果經(jīng)得起推敲與質(zhì)疑。
四、結(jié)語
估價報告是司法鑒定評估的工作成果，也是法院引用的獨立司法證據(jù)，其重要性不言而喻，因此，須重視估價報告的編制，不能簡單套用模板，估價師應做到勤勉盡責，從不同項目的實際情況出發(fā)，保持審慎的態(tài)度完成整項工作。在實踐過程中，應重視資料的收集與整理，注意現(xiàn)場查勘的合法性和合規(guī)性，注重調(diào)查資料的真實性和時效性，參數(shù)取值做到具有嚴謹性和依據(jù)，如實披露涉案資產(chǎn)的現(xiàn)狀與產(chǎn)權(quán)瑕疵，準確表述估價依據(jù)、估價假設、估價過程和估價結(jié)論，以使報告使用者能夠從估價報告中獲取客觀、準確的鑒定結(jié)論，從而既體現(xiàn)評估機構(gòu)和估價師的專業(yè)性，也降低評估機構(gòu)和估價人員的評估風險。
