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【摘要】2016年末，全國(guó)商業(yè)銀行不良貸款余額15123億元，較2015年增加2379億元，不良貸款壓力凸顯，監(jiān)管層正在排查相關(guān)情況，銀行業(yè)進(jìn)入2017年以來(lái)，全線收緊了貸款審批和發(fā)放，部分銀行已完全不受理信用貸款，抵押貸款獲批額度也有所降低。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)憑借其專(zhuān)業(yè)，為金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)把抵押物價(jià)值關(guān)，提供風(fēng)險(xiǎn)分析，并切入到抵押物變現(xiàn)處置等更為廣泛的咨詢(xún)服務(wù)工作中去，為金融機(jī)構(gòu)的貸前、貸后提供服務(wù)。文章首先分析房地產(chǎn)抵押物風(fēng)險(xiǎn)分析的目的和意義，進(jìn)而指出抵押物處置時(shí)潛藏的主要風(fēng)險(xiǎn)，然后分析導(dǎo)致抵押物資產(chǎn)貶值的主要風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型以及提出加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范的措施，說(shuō)明控制抵押物風(fēng)險(xiǎn)具有可行性。最后文章指出估價(jià)機(jī)構(gòu)可以為金融機(jī)構(gòu)在貸前、貸后提供更為專(zhuān)業(yè)和細(xì)致的估價(jià)和咨詢(xún)服務(wù)，對(duì)金融機(jī)構(gòu)和估價(jià)行業(yè)都具有非常積極的意義。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；抵押物；變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)；分析
一、房地產(chǎn)抵押物風(fēng)險(xiǎn)分析的目的和意義
根據(jù)中國(guó)銀行業(yè)2016年報(bào)的數(shù)據(jù)顯示，光“工農(nóng)中建交”五大銀行的2016年不良貸款核銷(xiāo)就達(dá)1300多億元人民幣，創(chuàng)下10年來(lái)最高水平，核銷(xiāo)規(guī)模驟增，是金融動(dòng)蕩局面影響中國(guó)金融體系的最新表現(xiàn)。而銀行業(yè)貸款最大的抵押擔(dān)保是房地產(chǎn)，因此分析房地產(chǎn)抵押物風(fēng)險(xiǎn)分析以及對(duì)策，無(wú)論對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)還是銀行業(yè)都是非常重要的事情。
銀行信貸的首要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自貸款企業(yè)自身，銀行首先要對(duì)企業(yè)信用和經(jīng)營(yíng)有一個(gè)準(zhǔn)確的判斷，對(duì)企業(yè)的信用等級(jí)，財(cái)務(wù)狀況，所處產(chǎn)業(yè)背景，未來(lái)現(xiàn)金流的預(yù)測(cè)等均應(yīng)有科學(xué)和謹(jǐn)慎的分析。銀行業(yè)和評(píng)估機(jī)構(gòu)都應(yīng)清楚的了解到企業(yè)第一還款來(lái)源是貸款企業(yè)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)收益，第二還款來(lái)源才是對(duì)抵押物的處置變現(xiàn)。往往到貸款形成不良時(shí)，才會(huì)采用第二種還款處置方式。
而作為銀行重要抵押物的房地產(chǎn)因其具有保值增值功能、抵御通貨膨脹功能、位置固定等特點(diǎn)，已成為商業(yè)銀行發(fā)放貸款樂(lè)于采用和廣泛接受的抵押物。但由于房地產(chǎn)抵押物的權(quán)屬、用途、形態(tài)各不相同，一旦出現(xiàn)處置變現(xiàn)，其風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)真實(shí)體現(xiàn)出來(lái)，因此在貸款初期及時(shí)把握房地產(chǎn)抵押物的風(fēng)險(xiǎn)，并做好防范，才是切實(shí)有效的辦法。因此銀行為了保證貸款的安全，會(huì)請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)作為抵押物的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，然后按照估價(jià)結(jié)果所確定的價(jià)值，在合理的抵押率范圍（一般為50%-70%）內(nèi)確定發(fā)放貸款的額度，并對(duì)抵押物進(jìn)行抵押登記。理論上講，按此操作的房地產(chǎn)抵押貸款應(yīng)該具有較大安全性，但事實(shí)上并非如此。本文就金融機(jī)構(gòu)以房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放貸款可能涉及的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，以幫助金融機(jī)構(gòu)在選擇抵押物時(shí)作參考，也提醒廣大房地產(chǎn)估價(jià)師在估值過(guò)程中應(yīng)謹(jǐn)慎把握估價(jià)工作。
二、房地產(chǎn)抵押物處置時(shí)潛藏的主要風(fēng)險(xiǎn)
在借款人無(wú)力歸還銀行抵押貸款的情況下，抵押人同意以處置抵押物所得用于優(yōu)先清償借款人到期貸款，是銀行以非訴方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的最快捷簡(jiǎn)約的途徑之一。但是，銀行受抵押人的委托，以自己的名義委托拍賣(mài)公司以公開(kāi)方式處置抵押物（或稱(chēng)拍賣(mài)標(biāo)的），容易導(dǎo)致下列幾大風(fēng)險(xiǎn)：
1、抵押物處置的稅收風(fēng)險(xiǎn)
就目前上海市地方稅務(wù)局發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人非居住用房出售、租賃行為稅收征收管理工作的通知》為例說(shuō)明。《通知》明確規(guī)定：個(gè)人出售非居住用房，應(yīng)繳納增值稅、土地增值稅、各種附加稅和所得稅。
舉例來(lái)講，銀行向某公司發(fā)放流動(dòng)資金貸款人民幣2700萬(wàn)元，期限為1年，價(jià)值時(shí)點(diǎn)抵押物的市場(chǎng)估值為5500元，抵押率為49％，符合銀行的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)條例規(guī)定。如果完全以市場(chǎng)接受的價(jià)格來(lái)測(cè)算貸款風(fēng)險(xiǎn)，抵押物是位于市中心的商鋪，足額回收貸款的風(fēng)險(xiǎn)比較小。但按照目前稅收制度，轉(zhuǎn)讓非居住用房涉及到的五項(xiàng)稅：①是按房?jī)r(jià)的0.05％繳納印花稅；②是按房?jī)r(jià)的5.38％繳納增值稅；③按增值稅額的13％繳納城建稅、教育費(fèi)附加等；④按轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所取得增值額征收土地增值稅。增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目（指購(gòu)進(jìn)房?jī)r(jià)加可以扣除的印花稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等）金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50％-100％的部分，稅率為40％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的100％-200％的部分，稅率為50％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的200％的部分，稅率為60％；⑤個(gè)人所得稅20％。以該公司的抵押物處置為例，一年后無(wú)力償還貸款，抵押物需要變現(xiàn)，抵押前市場(chǎng)估值為5500萬(wàn)，因市場(chǎng)波動(dòng)以及快速處置等因素的影響，假設(shè)處置時(shí)以拍賣(mài)價(jià)格為4200萬(wàn)元的價(jià)格成交計(jì)算，根據(jù)上述稅項(xiàng)計(jì)算，應(yīng)繳納稅收約為1700萬(wàn)元，拍賣(mài)后實(shí)得價(jià)款約為2500萬(wàn)元，如果再除去拍賣(mài)費(fèi)用約210萬(wàn)元（約拍賣(mài)價(jià)格的5%左右），則可以用來(lái)償還貸款的金額約為2290萬(wàn)元，低于貸款本金2700萬(wàn)元，銀行風(fēng)險(xiǎn)顯而易見(jiàn)。另外，在拍賣(mài)后，如不能提供抵押物購(gòu)入時(shí)的原始發(fā)票，增值稅將按照拍賣(mài)價(jià)格計(jì)征，這樣納稅金額將進(jìn)一步提高，風(fēng)險(xiǎn)更大。就上述測(cè)算來(lái)看，稅收占到了房地產(chǎn)增值額的50%以上，增值額越大，稅收越高，實(shí)際可以用來(lái)償還債務(wù)的款項(xiàng)也越少。因此即便按評(píng)估值的50%左右抵押率發(fā)放貸款，銀行風(fēng)險(xiǎn)依然很大。
2、對(duì)拍賣(mài)標(biāo)的承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。
拍賣(mài)標(biāo)的瑕疵主要有產(chǎn)權(quán)方面的瑕疵和實(shí)物方面的瑕疵。根據(jù)《拍賣(mài)法》 “委托人應(yīng)當(dāng)向拍賣(mài)人說(shuō)明拍賣(mài)標(biāo)的的來(lái)源和瑕疵” 之規(guī)定，銀行在接受抵押人的委托后，以自己的名義與拍賣(mài)人辦理委托拍賣(mài)抵押物手續(xù)前，若由于自己的原因未向拍賣(mài)人詳盡說(shuō)明拍賣(mài)標(biāo)的瑕疵，從而導(dǎo)致拍賣(mài)人未向競(jìng)買(mǎi)人披露拍賣(mài)標(biāo)的瑕疵的，則拍賣(mài)成交后，一旦買(mǎi)受人發(fā)現(xiàn)拍賣(mài)標(biāo)的存在未經(jīng)披露的瑕疵并主張權(quán)利的，作為拍賣(mài)標(biāo)的委托人的銀行就容易被訴并應(yīng)自行對(duì)拍賣(mài)標(biāo)的承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。因此，建議金融機(jī)構(gòu)對(duì)抵押物應(yīng)作詳盡的調(diào)查和實(shí)地勘察，估價(jià)機(jī)構(gòu)更應(yīng)該作實(shí)地勘查。
3、無(wú)法如期交付拍賣(mài)標(biāo)的的風(fēng)險(xiǎn)
該風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自?xún)煞矫娴脑颍阂环矫媸堑盅喝酥饔^方面的原因。由于銀行對(duì)抵押人只享有他項(xiàng)權(quán)利而不是所有權(quán)，對(duì)于委托拍賣(mài)合同中的交付條款，只要抵押人不配合，銀行就無(wú)法自行履行。因此，如果抵押物拍賣(mài)成交后，抵押人反悔，不配合辦理拍賣(mài)標(biāo)的的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)或騰空拍賣(mài)標(biāo)的，銀行就構(gòu)成違約。另一方面是因拍賣(mài)標(biāo)的被司法機(jī)關(guān)查封而無(wú)法交付。在抵押人與借款人同為一人的情況下，如果抵押人對(duì)外有多項(xiàng)負(fù)債，則其委托銀行處置抵押物后，抵押物在拍賣(mài)成交產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)未辦妥前被司法機(jī)關(guān)查封的，往往導(dǎo)致拍賣(mài)標(biāo)的無(wú)法如期交付，銀行作為拍賣(mài)標(biāo)的委托人只能承擔(dān)拍賣(mài)標(biāo)的不能交付的違約風(fēng)險(xiǎn)。
上述風(fēng)險(xiǎn)，輕則應(yīng)根據(jù)過(guò)錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，重則拍賣(mài)合同被解除，既應(yīng)返還全部拍賣(mài)成交款又得賠償買(mǎi)受人的實(shí)際損失。因此，如果在抵押人同意通過(guò)非訴途徑以處置抵押物所得還貸的情況下，也應(yīng)當(dāng)由抵押人自行委托拍賣(mài)公司拍賣(mài)為宜。
三、導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押物資產(chǎn)貶值的主要風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型
除了房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)導(dǎo)致抵押物資產(chǎn)價(jià)值發(fā)生變化之外，我們還應(yīng)關(guān)注以下幾點(diǎn)可能導(dǎo)致抵押物資產(chǎn)貶值的主要風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型
1、低租金、高違約成本導(dǎo)致抵押資產(chǎn)貶值
若抵押物用于租賃，則市場(chǎng)租金是抵押物市場(chǎng)價(jià)值的體現(xiàn)。一個(gè)租賃期長(zhǎng)、租金嚴(yán)重低于市場(chǎng)租金且解約成本奇高的租賃合同，及一個(gè)租賃期長(zhǎng)、一次性付清租金的租賃合同將嚴(yán)重降低抵押物價(jià)值。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定：訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)影響，即使實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，將抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人或者第三人，抵押人與承租人之間原有的關(guān)系也不當(dāng)然終止。
長(zhǎng)租期、低租金或一次性付清租金的抵押物銀行在處置時(shí)將面臨無(wú)法處置或只能以極其低的價(jià)格變賣(mài)給承租人（極可能是借款人的關(guān)聯(lián)方）。因此，估價(jià)機(jī)構(gòu)必須在估價(jià)過(guò)程中考慮長(zhǎng)租期、低租金對(duì)抵押物的影響因素，最起碼也要說(shuō)明估值報(bào)告是否考慮了這些因素以提示金融機(jī)構(gòu)考慮風(fēng)險(xiǎn)。
2、處置難導(dǎo)致抵押資產(chǎn)貶值
主要為以下幾種情況：
（1）大宗抵押物（評(píng)估值在1億元以上）如整棟大廈、整棟商場(chǎng)等，處置時(shí)由于購(gòu)買(mǎi)該物業(yè)所需資金量大，一次性買(mǎi)斷的買(mǎi)家少，受眾面狹窄，變現(xiàn)難，往往會(huì)導(dǎo)致無(wú)法處置或處置價(jià)格較評(píng)估價(jià)格大幅降低；
（2）對(duì)整棟物業(yè)分層抵押、整層物業(yè)分割抵押的抵押物，如果無(wú)獨(dú)立通道或不能合法享有及分?jǐn)傉w房地產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)益和服務(wù)配套設(shè)施，處置將非常被動(dòng)。另大商場(chǎng)內(nèi)部的小店鋪，其交通及人流依賴(lài)大商場(chǎng)的整體運(yùn)營(yíng)情況，若大商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)狀況不好，且大商場(chǎng)和小店鋪分別抵押給了不同的銀行，處置起來(lái)將會(huì)很困難，特別是小店鋪抵押物，買(mǎi)家往往不太接受，極可能有價(jià)無(wú)市；
（3）對(duì)在集體土地上建設(shè)的房屋設(shè)定抵押權(quán)。這種情況在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)出現(xiàn)較多，也存在于一些地區(qū)的自建房貸款中，因國(guó)家對(duì)集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行了限制，目前尚未有專(zhuān)門(mén)的法規(guī)解決集體土地的流轉(zhuǎn)問(wèn)題，因此銀行在處置集體土地上所建房屋時(shí)，將面臨政策障礙，即便能夠處置也要付出較高的成本。
（4）工業(yè)企業(yè)分幢分割抵押，分開(kāi)處置將大大降低抵押物的價(jià)值，如果無(wú)獨(dú)立通道或不能利用公用設(shè)施及道路的情況將導(dǎo)致難以處置；
（5）非工業(yè)園區(qū)內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)廠房，配套設(shè)施、道路通達(dá)狀況及產(chǎn)業(yè)聚集度較差，變現(xiàn)能力差。
3、車(chē)庫(kù)抵押風(fēng)險(xiǎn)：
（1）人防車(chē)位：根據(jù)本市有關(guān)車(chē)位的相關(guān)規(guī)定，人防屬?lài)?guó)家所有，任何單位及個(gè)人不得轉(zhuǎn)讓、抵押。另外，根據(jù)相關(guān)規(guī)定車(chē)位的轉(zhuǎn)讓優(yōu)先在小區(qū)內(nèi)業(yè)主之間進(jìn)行，不宜向社會(huì)公開(kāi)交易，故車(chē)位的價(jià)值不屬于真正的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，處置時(shí)可能帶來(lái)貶值風(fēng)險(xiǎn)。
（2）車(chē)庫(kù)抵押時(shí)，往往很多產(chǎn)權(quán)證為一個(gè)大證，并未對(duì)每個(gè)車(chē)庫(kù)面積進(jìn)行分?jǐn)偅矝](méi)有具體的車(chē)位個(gè)數(shù)，評(píng)估價(jià)值將會(huì)與實(shí)際車(chē)位的價(jià)值有較大出入。
4、評(píng)估中的疏漏導(dǎo)致抵押資產(chǎn)貶值
（1）土地基本情況未詳細(xì)核實(shí)
房產(chǎn)證載土地用途與實(shí)際用途不一致，如證載土地用途為辦公，實(shí)際房屋用途為住宅，評(píng)估公司如果完全按照房屋類(lèi)型為住宅用途進(jìn)行評(píng)估，則會(huì)高估了抵押物的價(jià)值，此類(lèi)房地產(chǎn)應(yīng)該按照非居物業(yè)合理評(píng)估其物業(yè)價(jià)值，根據(jù)前面所述，非居物業(yè)的交易稅收成本是很高的。另外，由于歷史原因有的老土地證在證載用途上寫(xiě)的是綜合用地，但沒(méi)有具體說(shuō)明具體是哪兩種或兩種以上的用途構(gòu)成，出讓合同可能也沒(méi)有說(shuō)明，若實(shí)際用途與評(píng)估設(shè)定用途不一致，也將導(dǎo)致評(píng)估價(jià)值不準(zhǔn)確；還存在土地使用權(quán)類(lèi)型上載明為出讓?zhuān)珱](méi)有土地的終止日期，出現(xiàn)這種情況多數(shù)是政府部門(mén)為了融資貸款而做出的權(quán)屬證書(shū)，實(shí)際是沒(méi)有繳納土地出讓金或出地出讓金未全部繳納，如果在評(píng)估時(shí)不考慮周全，也將導(dǎo)致抵押物貶值。
（2）待開(kāi)發(fā)土地未按期動(dòng)工或改變用途
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，以出讓土地方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按出讓合同約定的用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。超過(guò)約定的動(dòng)工日期滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收一定數(shù)額閑置費(fèi)，滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的可以無(wú)償收回（特殊情況除外）。若待開(kāi)發(fā)土地未如期動(dòng)工開(kāi)發(fā)，造成被收閑置費(fèi)則加重客戶(hù)負(fù)擔(dān)；若被無(wú)償收回，則第二還款來(lái)源無(wú)保障。因此，評(píng)估時(shí)要充分考慮土地閑置時(shí)間、是否可延期、施工許可證載明的竣工日期等因素，并在估值結(jié)果中予以體現(xiàn)，并且在報(bào)告的特殊事項(xiàng)中予以說(shuō)明；如遇已經(jīng)超過(guò)閑置2年的土地，則不能對(duì)其正常估值。
5、司法處置不利導(dǎo)致抵押資產(chǎn)貶值
（1）權(quán)利瑕疵導(dǎo)致無(wú)法處置
有產(chǎn)權(quán)瑕疵，如產(chǎn)權(quán)糾紛、地役權(quán)限制等的抵押物，很難處置。有合法產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)未必是合法的抵押物。如一在建工程報(bào)建手續(xù)中估價(jià)對(duì)象的用途為營(yíng)業(yè)用房（庫(kù)房或車(chē)庫(kù)），但工程完工后開(kāi)發(fā)商將其作為設(shè)備用房（公用），在申請(qǐng)法院強(qiáng)制拍賣(mài)時(shí)無(wú)法執(zhí)行——商業(yè)或住宅大樓的設(shè)備用房不能單獨(dú)變賣(mài)。另：抵押物有合法產(chǎn)權(quán)，但因開(kāi)發(fā)商與拆遷戶(hù)存在糾紛，拆遷戶(hù)自行搬入抵押物居住，致使法院難以執(zhí)行。
（2）抵押物有法定優(yōu)先受償款導(dǎo)致即使處置貸款難收回法定優(yōu)先受償款是指假定在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款的款額，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、以及其他法定優(yōu)先受償款。特別是在建工程，若抵押物有法定優(yōu)先受償款，將使銀行的權(quán)益受到較大的損失。
（3）儲(chǔ)備用地、專(zhuān)用設(shè)備、根據(jù)生產(chǎn)工藝設(shè)計(jì)的生產(chǎn)廠房，處置時(shí)會(huì)受專(zhuān)業(yè)性限制，變現(xiàn)困難，導(dǎo)致資產(chǎn)貶值。
四、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范的措施
1、任何金融機(jī)構(gòu)或個(gè)人都不得干涉評(píng)估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立執(zhí)業(yè)。
2、慎重選擇抵押物
銀行在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，不宜將任意的資產(chǎn)都用于貸款抵押，應(yīng)選擇權(quán)屬清晰、無(wú)權(quán)利瑕疵、無(wú)他項(xiàng)權(quán)利、無(wú)法定優(yōu)先受償款的資產(chǎn)用于抵押，且優(yōu)先選擇變現(xiàn)能力強(qiáng)的資產(chǎn)。房地產(chǎn)類(lèi)資產(chǎn)變現(xiàn)能力，住宅強(qiáng)于商業(yè)用房、商業(yè)用房強(qiáng)于工業(yè)用房；商業(yè)用房中的獨(dú)立門(mén)市、商場(chǎng)和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)攤位易于變現(xiàn)；面積小或可以分割出售的易于變現(xiàn)；市場(chǎng)不活躍地區(qū)的、面積大又無(wú)法分割的、對(duì)買(mǎi)受人有限制的、價(jià)值量過(guò)大的、有權(quán)利瑕疵的等都不易變現(xiàn)。
3、詳細(xì)核實(shí)擬抵押資產(chǎn)的基本情況
4、謹(jǐn)慎確認(rèn)擬抵押資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值和抵押凈值
5、嚴(yán)格抵押登記辦理手續(xù)，杜絕虛假登記
6、加強(qiáng)對(duì)抵押物的貸后監(jiān)控
（1）抵押資產(chǎn)的用途。定期檢查抵押資產(chǎn)用途是否改變，尤其是在建工程，若用途改變給銀行債權(quán)帶來(lái)不利影響，立即采取措施，置換抵押物或提前還款等防范風(fēng)險(xiǎn)。
（2）抵押資產(chǎn)出租情況。抵押資產(chǎn)用于出租的，定期監(jiān)控出租情況，租賃人、租期、租金等是否有異常變動(dòng)。
（3）抵押資產(chǎn)的存在與價(jià)值情況。定期監(jiān)控抵押資產(chǎn)是否存在、有無(wú)毀損，使用是否正常，價(jià)值是否大幅下降。
（4）商業(yè)房產(chǎn)。關(guān)注整體經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、經(jīng)營(yíng)情況，與重要商戶(hù)所簽的租約期限等是否有重大變化。
（5）在建工程或待開(kāi)發(fā)土地。適時(shí)跟蹤檢查在建工程用途是否與批復(fù)一致、工程進(jìn)度是否按期進(jìn)行、是否會(huì)形成爛尾樓、有無(wú)拖欠承包人的建筑工程價(jià)款等其他法定優(yōu)先受償款；監(jiān)控待開(kāi)發(fā)土地是否按出讓合同約定的用途、動(dòng)工期限進(jìn)行開(kāi)發(fā)等。
五、估價(jià)機(jī)構(gòu)為金融機(jī)構(gòu)的服務(wù)前景
金融機(jī)構(gòu)在貸前、貸后需要的咨詢(xún)服務(wù)是多方面的，除了常規(guī)的貸前抵押物估值之外，還有貸后的抵押物價(jià)值復(fù)估、抵押物保值增值的咨詢(xún)服務(wù)，抵押物出租時(shí)的租賃方案咨詢(xún)和租金建議，抵押物變現(xiàn)處置時(shí)的估值服務(wù)，抵押物處置的稅收咨詢(xún)，抵押物的保險(xiǎn)價(jià)值估算，融資咨詢(xún)服務(wù)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的貸后資金監(jiān)管等等。
對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)而言，為金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展上述估價(jià)和咨詢(xún)服務(wù)具有天然優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)廣義上講就是為房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)提供各類(lèi)咨詢(xún)服務(wù)，估價(jià)機(jī)構(gòu)客戶(hù)資源廣泛，咨詢(xún)技能專(zhuān)業(yè)，掌握的行業(yè)數(shù)據(jù)最多，尤其是積累的市場(chǎng)數(shù)據(jù)資料和行業(yè)分析數(shù)據(jù)最為權(quán)威，對(duì)開(kāi)展各類(lèi)咨詢(xún)服務(wù)非常有利，因此只要充分發(fā)揮這樣的優(yōu)勢(shì)，就可以在更為廣闊的領(lǐng)域?yàn)榻鹑跈C(jī)構(gòu)服務(wù)；但也要清醒的看到，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)也應(yīng)更加關(guān)注自身業(yè)務(wù)能力的綜合型發(fā)展，不僅僅要關(guān)注自身的房地產(chǎn)估價(jià)能力，還要加強(qiáng)配備和儲(chǔ)備一定的財(cái)務(wù)審計(jì)、工程咨詢(xún)、資產(chǎn)評(píng)估類(lèi)的專(zhuān)業(yè)人才，將咨詢(xún)隊(duì)伍建設(shè)成為綜合型、多元化的一專(zhuān)多能型專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，才能在更為廣闊的領(lǐng)域發(fā)展壯大。
六、結(jié)束語(yǔ)
本文以房地產(chǎn)抵押物風(fēng)險(xiǎn)分析為切入點(diǎn)，詳細(xì)分析房地產(chǎn)抵押物控制風(fēng)險(xiǎn)的目的、意義和方法，但需要指出的是，分析過(guò)程中也包含有各種為金融機(jī)構(gòu)可能提供的咨詢(xún)服務(wù)類(lèi)型，在新形勢(shì)下房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)只有不斷加強(qiáng)自身的綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)提升，適應(yīng)市場(chǎng)的需求，以專(zhuān)業(yè)和服務(wù)推動(dòng)市場(chǎng)，才能在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)內(nèi)謀取一席之地。現(xiàn)階段銀行抵押評(píng)估普遍采取銀行低付費(fèi)的大背景下，估價(jià)機(jī)構(gòu)不應(yīng)怨天尤人，宜自強(qiáng)不息，加強(qiáng)自身開(kāi)拓創(chuàng)新的能力，不斷挖掘金融客戶(hù)的需求，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)創(chuàng)新，在更為廣泛的領(lǐng)域?yàn)榻鹑跈C(jī)構(gòu)提供更為專(zhuān)業(yè)、更高含金量的專(zhuān)業(yè)服務(wù)，才能真正做大做強(qiáng)。
