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【摘要】房屋重置價(jià)的估算，是房地產(chǎn)估價(jià)活動的主要內(nèi)容，也是一個專業(yè)性非常強(qiáng)的工作，涉及房地產(chǎn)估價(jià)活動的方方面面。房屋重置價(jià)估算的準(zhǔn)確與否，直接關(guān)系到估價(jià)結(jié)果的客觀和公正。本文明確了房屋重置價(jià)的基本含義，估價(jià)師根據(jù)不同估價(jià)目的下房屋重置價(jià)的特征，善于收集各種工程造價(jià)資料，進(jìn)行仔細(xì)詳盡現(xiàn)場勘查，選用合適的估價(jià)方法，并著重舉例探究了單位比較法的改進(jìn)和具體應(yīng)用，對房屋重置價(jià)評估的實(shí)務(wù)操作有一定的參考意義。
【關(guān)鍵詞】房屋重置價(jià)；單位比較法；例證
房屋重置價(jià)的估算，是房地產(chǎn)估價(jià)活動的主要內(nèi)容，涉及房地產(chǎn)估價(jià)活動的方方面面。房地產(chǎn)抵押、處置、課稅、征收等各類經(jīng)濟(jì)活動，都離不開對房屋重置價(jià)的估算。房屋重置價(jià)估算的準(zhǔn)確與否，直接關(guān)系到估價(jià)結(jié)果的客觀和公正，因此，它是房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員的一項(xiàng)基本技能。
一、房屋重置價(jià)的基本含義
在采用成本法對房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估時(shí)，無論是“房地分估”還是“房地合估”，房屋重置價(jià)都是以房屋建設(shè)成本為基礎(chǔ)，并考慮一定的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤，以此成本積算價(jià)作為房屋重置價(jià)。
這是房地產(chǎn)估價(jià)中最常見、最廣泛的重置價(jià)的含義，適用于一般的估價(jià)活動，但在上海市集體土地征收活動中，內(nèi)涵就發(fā)生了變化。
二、不同估價(jià)目的下房屋重置價(jià)的特征
房地產(chǎn)估價(jià)活動，涉及房屋重置價(jià)評估的估價(jià)目的包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)、房地產(chǎn)抵押估價(jià)、房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)稅收估價(jià)、房屋征收估價(jià)、房地產(chǎn)拍賣估價(jià)、房地產(chǎn)信托估價(jià)、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)以及為財(cái)務(wù)報(bào)告服務(wù)的估價(jià)等，不同的估價(jià)目的下，房屋重置價(jià)的側(cè)重點(diǎn)不完全一樣。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、稅收、拍賣、信托以及為財(cái)務(wù)報(bào)告服務(wù)的估價(jià)，要求估價(jià)結(jié)果反映的是估價(jià)對象的市場價(jià)格，側(cè)重的是交易價(jià)格，“結(jié)構(gòu)、高度、跨度、建安設(shè)備、配電容量”等影響房屋重置價(jià)的通用性因素更為重要，而“門窗、樓地面、裝修裝飾”等影響房屋重置價(jià)的個性化因素就顯得相對沒那么重要。
但是，在房地產(chǎn)征收、房地產(chǎn)保險(xiǎn)以及房地產(chǎn)損害賠償?shù)裙纼r(jià)活動中，估價(jià)結(jié)果更要反映估價(jià)對象的實(shí)體狀況，估價(jià)對象所有的建筑特征都應(yīng)該在估價(jià)結(jié)果中得到體現(xiàn)。
針對不同估價(jià)目的下房屋重置價(jià)的特征，善于收集各種工程造價(jià)資料，進(jìn)行仔細(xì)詳盡現(xiàn)場勘查，選用合適的估價(jià)方法。
三、房屋重置價(jià)求取方法及單位比較法的例證
《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》中關(guān)于房屋重置價(jià)的求取公式為：
建筑物重新構(gòu)建價(jià)格（本文中為房屋重置價(jià)）
=建筑安裝工程費(fèi)+專業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤
其中求取建筑安裝工程費(fèi)的方法有單位比較法、分布分項(xiàng)法、工料測量法等。不同的方法有其適用條件，方法的選擇合適與否，對價(jià)格的準(zhǔn)確性至關(guān)重要。
（一）、單位比較法
單位比較法包括單位面積法和單位體積法，基本原理都是以現(xiàn)有的工程造價(jià)案例為基礎(chǔ)，將估價(jià)對象與之進(jìn)行對比修正，來確定估價(jià)對象工程造價(jià)的方法。
這種方法的前提是對造價(jià)案例和估價(jià)對象的建筑特征和工、料、機(jī)用量和價(jià)格有著清楚的認(rèn)識，才能做出比較精確的修正，但這在實(shí)務(wù)操作中有很多的障礙，很多時(shí)候會流于無依據(jù)的修正。
在實(shí)務(wù)操作中，有一種改進(jìn)型的比較法，如果運(yùn)用得當(dāng)，其估值也是可信的。即不再比較工、料、機(jī)等單項(xiàng)指標(biāo)，而是以建筑分部分項(xiàng)工程為單位，進(jìn)行比較修正，更具操作性。
現(xiàn)在常見的工程造價(jià)案例，對案例的工程特征和工程造價(jià)一般都有詳細(xì)的分析，如果我們對估價(jià)對象的工程細(xì)部特征也能通過翻閱工程資料和詳細(xì)的現(xiàn)場勘查有個清醒的認(rèn)識，確定好修正體系，對影響造價(jià)的各個項(xiàng)目逐一進(jìn)行修正，那得出的估價(jià)結(jié)論也會是比較準(zhǔn)確的。
應(yīng)用舉例：
估價(jià)對象為上海市集體土地上的1幢單層鋼結(jié)構(gòu)廠房，建筑面積約為8420平方米，獨(dú)立基礎(chǔ)、磚基礎(chǔ)，砼砌塊內(nèi)外墻（壓型鋼板外墻板帶保溫層，內(nèi)墻面乳膠漆）；H型鋼柱梁、C型鋼檁條、玻璃棉保溫層壓型鋼板屋面；地面為硬磨地坪；卷簾門/防火門、鋁合金窗；一般水電安裝；無通風(fēng)空調(diào)、安裝有室內(nèi)消火栓系統(tǒng)；房屋檐高7.9米。
案例為1幢聯(lián)合廠房（局部為輔助用房），單層，建筑面積約為10700平方米，鋼結(jié)構(gòu)，獨(dú)立基礎(chǔ)（埋深2.9m）、磚基礎(chǔ)，加氣砼砌塊內(nèi)外墻（壓型鋼板外墻板）；H型鋼柱、梁，C型鋼檁條，角鋼剪刀撐，鍍鋁鋅壓型鋼板屋面；地面為硬磨地坪、環(huán)氧樹脂地坪以及局部地磚；防火門/卷簾門/鋼板門、鋁合金窗/防火窗；鋁合金龍骨礦棉板吊頂；鍍鋅鋼管暗敷電氣管道，安裝有低壓配電柜；PVC給排水管道、衛(wèi)生潔具；安裝有通風(fēng)空調(diào)；安裝有動力壓縮空氣管道；房屋檐高9.15米；取價(jià)日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)接近。
根據(jù)估價(jià)對象的施工圖結(jié)合現(xiàn)場勘查數(shù)據(jù)以及案例的造價(jià)指標(biāo)分析，估價(jià)對象和案例的各分部分項(xiàng)工程的工程量指標(biāo)對比如下：
表1估價(jià)對象和案例的各分部分項(xiàng)工程的工程量指標(biāo)對比表
通過比較和分析，建立修正體系，得出估價(jià)對象的工程造價(jià)，概算如下表：
表2估價(jià)對象工程造價(jià)修正系數(shù)表
說明：
1、土石方工程：案例土石方工程含量為44.06m3/100m2，估價(jià)對象則為48.20 m3/100m2，差異率為+9.40%；結(jié)合案例造價(jià)占比，本分項(xiàng)工程的修正系數(shù)為：+9.40%×0.78%=+0.07%。
2、樁與地基工程：估價(jià)對象與案例的基礎(chǔ)工程相似，因建筑面積略小，單位面積含量略高，從比較數(shù)據(jù)看，估價(jià)對象比案例略高10%，則其綜合修正系數(shù)為：+10%×2.27%=+0.23%。
3、砌筑工程：為內(nèi)外墻砼砌塊工程，案例含量為4.39m2/100m2，估價(jià)對象則為4.01m2/100m2，差異率為-8.66%，則綜合修正系數(shù)為：-8.66%×0.61%=-0.05%。
4、混凝土及鋼筋砼工程：主要為基礎(chǔ)、柱梁等工程，涉及砼、鋼筋以及模板等主要工程指標(biāo)。要計(jì)算估價(jià)對象的模板及鋼筋含量比較困難，但估價(jià)對象與案例的結(jié)構(gòu)相同、建筑規(guī)模和檐口高度接近，砼工程的含量能基本代表這一分項(xiàng)工程（模板和鋼筋含量基本和砼含量呈線性關(guān)系）。經(jīng)粗算，估價(jià)對象砼含量為32.50m3/100m2，與案例的差異率為+6.77%，結(jié)合造價(jià)占比后的綜合修正系數(shù)為：+6.77%×3.46%=+0.23%
5、金屬結(jié)構(gòu)工程：案例造價(jià)指標(biāo)為4.12T/100m2，估價(jià)對象則4.25T/100m2，差異率為+3.16%，則其綜合修正系數(shù)為：+3.16%×20.54%=+0.65%。
6、屋面及防水工程：估價(jià)對象與案例的屋面及防水工程相似，但因建筑規(guī)模略有差異，造價(jià)指標(biāo)也會略有差異，需要進(jìn)行修正。案例含量為92.08m2/100m2，估價(jià)對象則為93.50m2/100m2，差異率為+1.54%，結(jié)合其造價(jià)占比，該分項(xiàng)工程綜合修正系數(shù)為：+1.54%×0.44%=+0.01%。
7、防腐、隔熱及保溫工程：估價(jià)對象與案例的防腐、隔熱及保溫工程相似，但因建筑規(guī)模略有差異，造價(jià)指標(biāo)也會略有差異，需要進(jìn)行修正。案例含量為32.94m2/100m2，估價(jià)對象則為35.20m2/100m2，差異率為+6.86%，結(jié)合其造價(jià)占比，該分項(xiàng)工程綜合修正系數(shù)為：+6.86%×4.06%=+0.28%。
8、樓地面工程：案例樓地面工程包括硬磨地坪、二度環(huán)氧涂層以及局部防滑地磚，造價(jià)占比為13.49%，估價(jià)對象則均為硬磨地坪。結(jié)合硬磨地坪、地磚以及環(huán)氧地坪于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的造價(jià)，估價(jià)對象樓地面工程單方造價(jià)相比案例的差異率為-42.5%，則該分項(xiàng)工程的綜合修正系數(shù)為：-42.50%×13.49%=-5.73%。
9、墻柱面工程：主要為內(nèi)墻飾面，案例的工程量指標(biāo)為38.13m2/100m2，估價(jià)對象則為15.40m2/100m2，差異率為-59.61%，結(jié)合其造價(jià)占比，該分項(xiàng)工程的綜合修正系數(shù)為：-59.61%×0.86%=-0.51%。
10、天棚工程：案例安裝有鋁合金龍骨礦棉板吊頂，造價(jià)占比為1.73%，估價(jià)對象則沒有吊頂，因此，該分項(xiàng)工程修正-1.73%。
11、門窗工程：案例門窗含量為13.47m2/100m2，其造價(jià)占比為2.90%；估價(jià)對象門窗含量則為14.37m2/100m2，差異率為+6.68%，因此，該分項(xiàng)工程的綜合修正系數(shù)為：+6.68%×2.90%=+0.19%。
12、油漆、涂料、裱糊工程：該工程主要為外墻涂料，案例工程量指標(biāo)為2.90m2/100m2，估價(jià)對象則為3.15m2/100m2，差異率為+8.62%，結(jié)合其造價(jià)占比，該分項(xiàng)工程的綜合修正系數(shù)為：+8.62%×0.30%=+0.03%。
13、電氣工程：案例的電氣工程為暗敷鍍鋅鋼管電氣管道，包括低壓配電柜等所有設(shè)備，造價(jià)占比為24.32%；估價(jià)對象的電纜、橋架、配電設(shè)備等為生產(chǎn)配套的工程與機(jī)器設(shè)備評估時(shí)一并考慮，在房屋評估時(shí)僅考慮一般照明的電氣安裝工程。根據(jù)上海市定額總站發(fā)布的同時(shí)期類似單層廠房的造價(jià)指標(biāo)，一般照明電氣工程的單方造價(jià)為55.20元/平方米，與案例總造價(jià)相比，占比約為2.56%，因此，該分項(xiàng)工程的修正系數(shù)為2.56%-24.32%=-21.76%。
14、給排水工程：估價(jià)對象和案例的給排水工程相似，均采用PVC管道，配基本的衛(wèi)生潔具，不做修正。
15、消防工程：案例未安裝消防工程或消防工程另計(jì)，估價(jià)對象則安裝有室內(nèi)消火栓系統(tǒng)。根據(jù)上海市定額總站發(fā)布的同時(shí)期類似單層廠房的造價(jià)指標(biāo)，消火栓系統(tǒng)的單方造價(jià)為41.25元/平方米，與案例總造價(jià)相比，占比約為1.91%，因此，該分項(xiàng)工程的修正系數(shù)為+1.91%。
16、通風(fēng)空調(diào)工程：案例安裝有通風(fēng)空調(diào)工程，其造價(jià)占總造價(jià)比例為19.48%；估價(jià)對象則沒有通風(fēng)空調(diào)工程，因此，該分項(xiàng)工程修正系數(shù)為-19.48%。
17、其他工程：案例的其他工程為壓縮空氣動力管道，其造價(jià)占總造價(jià)的比例為0.79%；估價(jià)對象的管道工程與機(jī)器設(shè)備評估時(shí)一并考慮，因此，該分項(xiàng)工程不計(jì)入造價(jià)，修正-0.79%。
18、措施項(xiàng)目：措施項(xiàng)目包括安全防護(hù)文明施工措施費(fèi)、大型機(jī)械進(jìn)出場及安拆、現(xiàn)澆砼與鋼砼構(gòu)件模板以及腳手架等，估價(jià)對象與案例基本相似，不做修正。
因此，各分項(xiàng)工程修正系數(shù)累加后的總修正系數(shù)為-46.45%，比較修正后，估價(jià)對象的工程造價(jià)為：
2157.12元/平方米×（1-46.45%）=1155元/平方米（取整）
當(dāng)然，如果案例的取價(jià)日期和價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同，還需要進(jìn)行造價(jià)指數(shù)修正。
《上海市征用集體所有土地房屋補(bǔ)償評估技術(shù)規(guī)范》中明確，征收集體土地房屋補(bǔ)償（非居住類），重置價(jià)的含義是指采用現(xiàn)有建筑材料和建筑技術(shù)，按價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與被拆除房屋與具有同等功能效用的全新狀態(tài)的房屋的正常價(jià)格。這里的房屋重置價(jià)僅僅是建筑安裝工程費(fèi)，無須再考慮費(fèi)率影響。
（二）、分部分項(xiàng)法
分部分項(xiàng)法是將估價(jià)對象先分解成各個分部分項(xiàng)工程，如基礎(chǔ)、地面、墻體、樓板、門窗、屋面、裝修、安裝等，然后利用建筑工程綜合預(yù)算定額查出各分部分項(xiàng)工程的單位成本，分別乘以估價(jià)對象各分部分項(xiàng)工程的數(shù)量單位，再累加得到估價(jià)對象的總成本。
這種方法把建筑物分成各個分部分項(xiàng)工程，消除了相同結(jié)構(gòu)、相同用途的建筑物之間因規(guī)模、形狀不同而產(chǎn)生的成本差異，其精度較高，是一種很實(shí)用的成本估算方法。尤其是在對工業(yè)廠房進(jìn)行成本估算時(shí)，這種方法能較好地適應(yīng)工業(yè)廠房尺寸、形狀個性強(qiáng)的特點(diǎn)，因而常成為首選的方法。
在運(yùn)用分部分項(xiàng)法時(shí)，關(guān)鍵是確定分部分項(xiàng)工程數(shù)量及其單價(jià)。上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會頒布的《上海房屋拆遷中建筑物建安重置清單單價(jià)清冊》為我們提供了部分分部分項(xiàng)工程的綜合單價(jià)，有一定的參考意義。我們在確定分部分項(xiàng)工程時(shí)，對估價(jià)對象工程特征的認(rèn)識和工程量的勘測顯得尤為重要。
同時(shí)，我們還要注意，房屋建設(shè)工程包括建筑工程、裝修裝飾工程和安裝工程，決定房屋造價(jià)高低的往往是裝修裝飾工程和安裝工程，現(xiàn)場勘查時(shí)尤其需要重視；房屋基礎(chǔ)工程等隱蔽工程也需要格外關(guān)注。
（三）、工料測量法
工料測量法又稱數(shù)量調(diào)查法，先估算建成建筑物所需工、料、機(jī)數(shù)量，然后逐一乘以價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，再將其相加來估算建筑物重置價(jià)格的的方法。與單位比較法一樣，工料測量法也要求估算估價(jià)對象的工、料、機(jī)數(shù)量，這對于估價(jià)人員來說難度極大，可操作性很小。
但是，如果我們能夠取得估價(jià)對象建筑的原始工程審價(jià)報(bào)告，就可以確定工、料、機(jī)的數(shù)量，結(jié)合價(jià)值時(shí)點(diǎn)的建筑市場價(jià)格，就能夠采用這種方法進(jìn)行估價(jià)，并且估價(jià)結(jié)果也會非常準(zhǔn)確。
四、總結(jié)：
房屋重置價(jià)評估是一個專業(yè)性非常強(qiáng)的工作，也是房地產(chǎn)估價(jià)過程中非常重要的一個環(huán)節(jié)，房屋重置價(jià)評估的準(zhǔn)確性直接關(guān)系到整個估值的準(zhǔn)確性。我們在估價(jià)實(shí)踐中，要善于收集各種工程造價(jià)資料，現(xiàn)場勘查仔細(xì)詳盡，對同類型房屋不同造價(jià)指標(biāo)之間差異的原因有清醒的思考和認(rèn)識，不斷總結(jié)估價(jià)的經(jīng)驗(yàn)，積累估價(jià)數(shù)據(jù)，提高專業(yè)水平，努力做好估價(jià)工作。
