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01
工業(yè)用地的分類
《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》按照對居住及公共環(huán)境的干擾程度 、污染程度、安全隱患程度的不同，將工業(yè)用地分為三類：
一類工業(yè)用地（M1）：對居住和公共環(huán)境基本無干擾、污染和安全隱患，包括以產(chǎn)業(yè)研發(fā)、中試為主兼具小規(guī)模生產(chǎn)的工業(yè)用地，如電子工業(yè)、縫紉工業(yè)、工藝品制造工業(yè)等用地。
二類工業(yè)用地（M2）：對居住和公共環(huán)境有一定干擾、污染和安全隱患的工業(yè)用地，如食品工業(yè)、醫(yī)藥制造工業(yè)、紡織工業(yè)等用地。
三類工業(yè)用地（M3）：對寓居和公共設(shè)備等環(huán)境有嚴(yán)重干擾和污染的工業(yè)用地，如采掘工業(yè)、冶金工業(yè)、大中型機(jī)械制造工業(yè)、化學(xué)工業(yè)等用地。
此外，為了適應(yīng)傳統(tǒng)工業(yè)向高新技術(shù)、協(xié)同生產(chǎn)空間、組合生產(chǎn)空間及總部經(jīng)濟(jì)、2.5產(chǎn)業(yè)等轉(zhuǎn)型升級需要。近年來，在三類工業(yè)用地外又衍生出了新型產(chǎn)業(yè)用地（M0），范圍定義為融合研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計、中試、無污染生產(chǎn)等創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)功能以及相關(guān)配套服務(wù)的用地。
02
如何獲取工業(yè)用地
經(jīng)營性用地必須通過「招拍掛」的方式獲得。
但與住宅用地的「價高者得」不同，獲取工業(yè)用地需要地方政府同意。政府會根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，設(shè)置競拍條件，再拿到公共資源交易平臺公告「招拍掛」。
當(dāng)然，企業(yè)也可以在二級土地市場買地，但二手地交易的復(fù)雜程度要遠(yuǎn)高于一級市場，且風(fēng)險大都由買受方承擔(dān)。
03
工業(yè)用地能否轉(zhuǎn)讓
根據(jù)《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》（示范文本）和《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，工業(yè)用地可以轉(zhuǎn)讓，但有兩個前提條件。
① 按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；
② 按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。
當(dāng)然，以上只是國家的基礎(chǔ)規(guī)定，各地區(qū)辦理土地轉(zhuǎn)讓可能有其他的附加條件，一般來說，土地出讓時有特殊約定的，再次轉(zhuǎn)讓還需要征得原主管部門同意。
04
工業(yè)用地的涉稅問題
出讓方：
① 營業(yè)稅：單位和個人受讓的土地使用權(quán)，以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部收入減去土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額，按照5%的稅率繳納營業(yè)稅。
② 城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加：以上述營業(yè)稅額為計稅依據(jù)，分別按照5%(納稅人在縣城、鎮(zhèn)的)和3%的稅率繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。
③ 土地增值稅：以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部收入減去法定的扣除額后的余額為土地增值額，按照累進(jìn)稅率繳納土地增值稅。
法定的扣除額：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。
稅率：增值額未超過扣除項目金額的50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額的50%至100%的，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額的100%至200%的，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的，稅率為60%。
為計算方便，可以通過速算公式計算：
土地增值稅稅額=增值額*稅率-扣除項目金額*速算扣除系數(shù)
(0、5%、15%、35%分別對應(yīng)30%、40%、50%、60%稅率)。
當(dāng)然，若稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)以上數(shù)據(jù)不夠真實(shí)，會要求對轉(zhuǎn)讓價格或扣除費(fèi)用進(jìn)行評估。
④ 企業(yè)所得稅：按25%的稅率繳納企業(yè)所得稅。
⑤ 印花稅：按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)(合同)所載金額繳納0.05%的印花稅。
受讓方：
① 城鎮(zhèn)土地使用稅：以納稅人實(shí)際占用的土地面積(平方米)為計稅依據(jù)，按一定的稅率（每個城市各不相同）按年繳納。
② 印花稅：按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)（合同）所載金額繳納0.05%的印花稅。
③ 契稅：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，以成交價格為計稅依據(jù)，以3%稅率繳納契稅。
05
工業(yè)用地如何變性
根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十八條規(guī)定，土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。
這里有兩個需要注意點(diǎn)，一是工業(yè)用地變性必須符合城市總體規(guī)劃，且需要主管領(lǐng)導(dǎo)（自然資源部門一把手、分管副市長）簽字確認(rèn)。
二是工業(yè)用地變性以后只需要補(bǔ)交差價，不一定需要「招拍掛」（各地方規(guī)定不同）。
06
工業(yè)用地使用年限
《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，工業(yè)用地最高年限為50年。
此前，我國各地工業(yè)用地出讓大多采用最高年限；但這幾年國內(nèi)不少地區(qū)（主要是發(fā)達(dá)省、市）為了提升土地集約化程度、加快土地流轉(zhuǎn)效率，推出了工業(yè)用地彈性年期出讓，把出讓年限縮短到了10-50年不等（10-20年較為常見）。
07
工業(yè)用地配套比例
根據(jù)今年3月最新修訂的《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)》（2021版），工業(yè)用地行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積≤工業(yè)項目總用地面積的7%，且建筑面積≤工業(yè)項目總建筑面積的15%，不得分割轉(zhuǎn)讓。
同時《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)》還新增一條補(bǔ)充規(guī)定：對單體大型工業(yè)項目，按照工業(yè)用地落實(shí)用途的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)項目，項目用地范圍內(nèi)可以增加研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計、檢測、中試設(shè)施，增加的建筑面積≤工業(yè)項目總建筑面積的15%，不得分割轉(zhuǎn)讓。
08
工業(yè)用地投資強(qiáng)度
《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)》按照行業(yè)分類給出了固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度的推薦值。但這個指標(biāo)并沒有太大的參考性，因為各地基本都會在推薦性指標(biāo)的基礎(chǔ)上加碼。
一般來說，越發(fā)達(dá)的城市對投資強(qiáng)度要求越高，比如上海對工業(yè)用地的投資強(qiáng)度要求可以達(dá)到1000萬/畝以上；而一般的地級市只需要200-300萬/畝就可以達(dá)標(biāo)。
09
工業(yè)用地容積率
根據(jù)《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)》，不同行業(yè)政府對容積率的要求不同。
比如計算機(jī)、通信、電子設(shè)備制造業(yè)，容積率必須達(dá)到1.1（及以上）；而石油、煤炭、燃料加工業(yè)等對生產(chǎn)工藝有特殊要求的，容積率只需達(dá)到0.5即可。
10
工業(yè)用地增加容積率要補(bǔ)交費(fèi)用嗎
根據(jù)《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》第二十四條規(guī)定，鼓勵土地使用者在符合規(guī)劃的前提下，通過廠房加層、廠區(qū)改造、內(nèi)部用地整理等途徑提高土地利用率。
在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，現(xiàn)有工業(yè)用地提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款。
11
工業(yè)用地建筑系數(shù)
建筑系數(shù)即使用面積占建筑面積的比例「建筑系數(shù)=（建筑物占地面積+構(gòu)筑物占地面積+堆場用地面積）÷項目總用地面積×100%」。
《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)》規(guī)定，一般性行業(yè)建筑系數(shù)至少要達(dá)到40%（及以上），化工制造、金屬冶煉等個別行業(yè)可以放寬到30%（及以上）。
12
閑置土地如何處理
根據(jù)《閑置土地處置辦法》第十四條，由于企業(yè)原因?qū)е碌拈e置：
① 未動工開發(fā)滿一年的，由市、縣國土資源主管部門報經(jīng)本級人民政府批準(zhǔn)后，向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《征繳土地閑置費(fèi)決定書》，按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費(fèi)。土地閑置費(fèi)不得列入生產(chǎn)成本。
② 未動工開發(fā)滿兩年的，由市、縣國土資源主管部門按照《土地管理法》第三十七條和《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定，報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《收回國有建設(shè)用地使用權(quán)決定書》，無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。閑置土地設(shè)有抵押權(quán)的，同時抄送相關(guān)土地抵押權(quán)人。
但在實(shí)際操作中，政府對收回閑置土地態(tài)度非常謹(jǐn)慎，處理方式也以靈活處置為主，包括勒令企業(yè)限期開發(fā)建設(shè)、用地置換等，反復(fù)整改無效后才會考慮收回土地。
由于政府原因?qū)е碌拈e置，根據(jù)《閑置土地處置辦法》第十二條規(guī)定，市、縣國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)與國有建設(shè)用地使用權(quán)人協(xié)商，選擇下列方式處置：
① 延長動工開發(fā)期限，簽訂補(bǔ)充協(xié)議，重新約定動工開發(fā)、竣工期限和違約責(zé)任。
② 按照新用途或者新規(guī)劃條件重新辦理相關(guān)用地手續(xù)。
③ 由政府安排臨時使用。待原項目具備開發(fā)建設(shè)條件，國有建設(shè)用地使用權(quán)人重新開發(fā)建設(shè)。
④ 協(xié)議有償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。
5、置換置換其它價值相當(dāng)、用途相同的土地。
13
工業(yè)用地拆遷可能有哪些補(bǔ)償
① 土地補(bǔ)償：補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由各地根據(jù)當(dāng)?shù)毓I(yè)地價自主制定。
② 獎勵性補(bǔ)償：對積極響應(yīng)拆遷或主動放棄一些權(quán)利的企業(yè)給予一定的獎勵性補(bǔ)償。
③ 廠房重置成新價：廠房重置后再建所需金額（包括不可移動的裝修附屬物、機(jī)器設(shè)備等）。
④ 停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)：企業(yè)（預(yù)期）利潤損失、違約損失、財務(wù)成本（成本利息）等。
⑤ 搬遷運(yùn)輸補(bǔ)償費(fèi)。
⑥ 其他額外約定的補(bǔ)償。
14
工業(yè)用地能抵押貸款嗎
工業(yè)用地屬不動產(chǎn)抵押中土地的一種，根據(jù)工業(yè)用地的分類和土地所有權(quán)，可以申請銀行貸款。
貸款具體金額，銀行會對土地使用權(quán)價值及地上的建筑物進(jìn)行估價得出。
但有一點(diǎn)需要注意，若土地是集體所有，銀行一般只評估廠房建筑物價值，土地價值可能不算在內(nèi)。
15
土地使用期滿怎么辦
我國土地有償使用制度建立于上世紀(jì)90年代，多數(shù)土地按照法定最高年期出讓。
目前，我國大部分地區(qū)尚未遇到土地使用權(quán)到期問題，對使用期限屆滿后是否續(xù)期、如何續(xù)期，均由地方自主決策，國家暫無統(tǒng)一的規(guī)定。
16
工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)能否分割
目前沒有任何一部法律法規(guī)明確給出工業(yè)用地上廠房或辦公樓能否進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割，在實(shí)際操作中主要以地方政府的意愿為主。
一般來說，一線城市對工業(yè)地產(chǎn)分割銷售多采取限制措施，而二三線城市對此相對開放。
17
工業(yè)用地能不能蓋住宅
《土地管理法》第四條規(guī)定，國家實(shí)行土地用途管制制度，使用土地的單位和個人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。
因此工業(yè)用地上蓋住宅屬于明顯的違法行為，所建的住宅也是非法建筑。若政府追究，開發(fā)商可能面臨補(bǔ)繳出讓金、交還土地使用權(quán)、罰款等處罰。
