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內(nèi)容摘要：隨著人們住房和生活水平的提高，本來屬于商品住宅附屬建筑的地下車庫和車位，逐漸成為樓盤開發(fā)的標(biāo)配，數(shù)量也越來越多。以合肥市為例，合肥市目前大約有樓盤3000多個，其中約三分之二建有地下車庫。據(jù)不完全統(tǒng)計，合肥市僅住宅小區(qū)就有地下車位約30-50萬個。由于住宅小區(qū)地下車位多是單獨辦理產(chǎn)權(quán)證書，單獨進(jìn)行買賣交易，體量又比較龐大，近年來，無論是交易過戶的課稅，還是司法評估中的分家析產(chǎn)、處置拍賣等，都需要對地下車位進(jìn)行估價，客觀上也形成了房地產(chǎn)估價的新需求。本文擬從住宅小區(qū)地下車位的產(chǎn)權(quán)和分類著手，對地下車位的權(quán)屬及估價進(jìn)行研究和探析。
關(guān)鍵詞：
住宅小區(qū)地下車位 產(chǎn)權(quán)及分類 估價研究
一、住宅小區(qū)地下車位的產(chǎn)權(quán)及分類
根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》第四、第八條的相關(guān)規(guī)定，以地下室是否列入為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房，從而作為公用建筑面積可以被整棟建筑分?jǐn)倿閰^(qū)分標(biāo)志，結(jié)合關(guān)于地下人防工程的規(guī)定，住宅小區(qū)地下車位基本上可以分為如下三類：
（一）業(yè)主共有
地下車庫的建筑面積已經(jīng)被分?jǐn)偟缴唐贩夸N售面積中，這些車庫或者形成的地下車位，按照《民法典》的相關(guān)規(guī)定，屬于業(yè)主享有共有和共同管理的建筑物區(qū)分所有權(quán)，其所有權(quán)歸全體業(yè)主所有；同時，由于是屬于在建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。
在實際樓盤開發(fā)中，現(xiàn)在這種情況已經(jīng)比較少見，而且，由于是共有產(chǎn)權(quán)（建筑物區(qū)分所有權(quán)），現(xiàn)實中的估價需求也很少。
（二）地下人防工程
一個小區(qū)的開發(fā)建設(shè)，需要設(shè)計一定面積的地下空間用做人防工程。開發(fā)商在做小區(qū)規(guī)劃時，經(jīng)常將商品房的地下停車場配建為人民防空工程，按照《規(guī)則》規(guī)定，地下室作為人防工程的，其面積不計入公攤面積，當(dāng)然也不計入整棟商品房建筑面積。這樣的話，用作地下人防工程的車庫，其面積應(yīng)從整棟商品房的建筑面積中扣除。
按照《中華人民共和國防空法》，屬于人民防空工程的地下停車場的產(chǎn)權(quán)歸國家所有，人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。按照《民法典》規(guī)定，這種權(quán)利屬于用益物權(quán)范疇。人防車位使用權(quán)必須通過合法程序取得，即開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在人防工程部門辦理備案登記等手續(xù)。在實際房地產(chǎn)開發(fā)中，我們常常可以看到開發(fā)商也將此部分車位以租賃協(xié)議方式對外“銷售”，購買者雖然無法辦理產(chǎn)權(quán)證，但是憑一紙“協(xié)議”獲得該車位二十年或者更多年限的使用權(quán)。需要說明的是，開發(fā)商與買受人簽署《人防車位買賣協(xié)議》時，因開發(fā)商對人防車位僅有使用權(quán)和收益權(quán)，該協(xié)議性質(zhì)上只是租賃合同性質(zhì)，當(dāng)租賃期限超過二十年后，雙方需要續(xù)簽協(xié)議。
這一類的車位“產(chǎn)權(quán)”，雖然可以使用，但既不能抵押，交易時也不會通過稅務(wù)局和不動產(chǎn)登記部門課稅辦證，現(xiàn)實中基本無估價需求。
（三）開發(fā)商自有
開發(fā)商在建設(shè)地下車庫的時候，在滿足地下人防工程要求后，單獨規(guī)劃建設(shè)的地下車庫，其面積是作為獨立使用空間銷售而沒有分?jǐn)偟缴唐贩拷ㄖ娣e里面。這種地下車位的產(chǎn)權(quán)是完全歸屬開發(fā)商的，業(yè)主沒有所有權(quán)。此部分車位可獨立銷售、轉(zhuǎn)讓和抵押，實際工作中的估價需求主要源于這一種類型，也是本文要討論的對象。
二、地下空間建設(shè)用地使用權(quán)的管理規(guī)定
在進(jìn)行地下車庫、車位估價時，我們還有必要對樓盤開發(fā)時，其地下空間是否獲得建設(shè)用地使用權(quán)，也就是地下車位價格除建筑物外，是否包括其相應(yīng)占用的土地，進(jìn)行梳理和分析。
（一）《民法典》的規(guī)定
關(guān)于地下空間建設(shè)用地使用權(quán)的管理，《民法典》第345條僅用一句話做了原則性的規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上和地下分別設(shè)立”。
（二）各地的實際做法
在實際操作層面，各地的做法不一，快慢也不一。比如2006年出臺的《上海市城市地下空間建設(shè)用地審批和房地產(chǎn)登記施行規(guī)定》第6條規(guī)定：經(jīng)營性項目的地下土地使用權(quán)出讓金，按照分層利用、區(qū)別用途的原則，參照地上土地使用權(quán)出讓金的標(biāo)準(zhǔn)收取。2011年出臺的《蘇州市地下空間建設(shè)用地使用權(quán)利用和登記暫行辦法》第7條規(guī)定，地下、地上空間建設(shè)用地使用權(quán)依法實行有償使用制度；地下、地上空間建設(shè)用地使用權(quán)，可結(jié)合地表工程建設(shè)規(guī)劃，分別對照地下、地上空間的規(guī)劃批準(zhǔn)用途，實行分層供地，依法確定不同的供地方式。2013年出臺的《武漢市地下空間開發(fā)利用管理暫行規(guī)定》第10、13條規(guī)定，開發(fā)利用地下空間應(yīng)當(dāng)取得地下建設(shè)用地使用權(quán)；地下建設(shè)用地土地出讓價款，按照不低于出讓時相同主導(dǎo)功能用途、土地級別、使用年限的地上建設(shè)用地市場價標(biāo)準(zhǔn)的30%收取；連建地下空間開發(fā)利用項目，其起始價與地上部分一并計入總起始價。
可以看出，對于地下空間建設(shè)用地使用權(quán)的管理，各地雖然做法不一，但是總的原則都是實行分別登記、有償使用制度。
（三）對于地方?jīng)]有出臺規(guī)定或者規(guī)定實施前已經(jīng)出讓土地的認(rèn)識
基于以上分析，對于地方?jīng)]有出臺地下空間建設(shè)用地使用權(quán)管理規(guī)定或者在規(guī)定實施前地表建設(shè)用地使用權(quán)已經(jīng)出讓的，我們可以形成這樣一個認(rèn)識，即只要是根據(jù)規(guī)劃審批方案確定由地表建設(shè)用地使用權(quán)人結(jié)合地面建筑一并開發(fā)建設(shè)地下工程的，則視為已連同地表建設(shè)用地使用權(quán)一并取得上述范圍內(nèi)地下空間建設(shè)用地使用權(quán)。這樣就解決了地下空間在土地使用權(quán)層面上的權(quán)利歸屬問題，也可合理解釋地下車位可作為不動產(chǎn)單獨對外出售的現(xiàn)象。
以合肥市為例，在新?lián)Q發(fā)的商品房地下車位《不動產(chǎn)權(quán)證》里面，可以看到如下記載：
可以看出，小區(qū)地下車位所占用的土地，其建設(shè)用地使用權(quán)歸屬于權(quán)利人，土地使用性質(zhì)為出讓，用途則界定為城鎮(zhèn)住宅用地。
三、地下車位的面積
在討論地下車位估價之前，我們還有必要對地下車位的面積情況進(jìn)行研究，以便于在估價時可以更加清晰的分析和考慮車位面積對價格的影響因素。
（一）地下車位的面積分?jǐn)?/span>
經(jīng)常會聽到有人質(zhì)疑地下車位的產(chǎn)證面積，最常見的情況，是在大型住宅區(qū)的地下車庫中，畫在車庫地上的車位，其形狀僅是一個長方形的權(quán)屬界線，使用卷尺量測計算出的面積也僅為十平方米左右，但車位產(chǎn)權(quán)證上所顯示的建筑面積往往為翻番甚至更多。
車位作為一個產(chǎn)權(quán)單元，其建筑面積的計算應(yīng)該遵循國家《房產(chǎn)測量規(guī)范》計算得出。車位的建筑面積由車位的套內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偯娣e組成，車位的套內(nèi)建筑面積即為車庫中由權(quán)屬界線所圍合而成的面積，車位的分?jǐn)偯娣e是指在整個地下車庫中所分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e。在大型的地下車庫中，車位的分?jǐn)偯娣e主要有車行道、坡道、車庫出地面樓梯間以及設(shè)備間等。通常情況下，為了滿足車輛的自由通行，車庫內(nèi)的車行道、汽車坡道等，都占據(jù)了很大的一部分面積，再加上車庫的出地面樓梯間、地下車庫中為了滿足照明所設(shè)置的配電間，以及為了滿足通風(fēng)所設(shè)置的風(fēng)機(jī)房、風(fēng)井等，形成較大的需要分?jǐn)偟墓灿忻娣e，最終反映在產(chǎn)權(quán)證上的車位建筑面積就比較大。
（二）地下車位的停車形式和面積
單元式住宅樓地下車庫的多數(shù)車位都是標(biāo)準(zhǔn)車位，停放方式基本分為垂直式和平行式，有時也有斜列式。按照《車庫建筑設(shè)計規(guī)范》（JGJ100-2015）中的規(guī)定：“機(jī)動車庫應(yīng)根據(jù)停放車輛的設(shè)計車型外廓尺寸進(jìn)行設(shè)計。機(jī)動車設(shè)計車型的外廓尺寸可按表4.1.1取值”，其套內(nèi)建筑面積也就是俗稱由權(quán)屬界線所圍合而成的面積，按照“規(guī)范”要求，大約在12.24平方米-14.40平方米之間。圖片如前所述，如果加上應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e，最后體現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)證書上的地下車位建筑面積多在20-40平方米之間。
地下車位常見排列方式見下圖：
四、地下車位估價探析
地下車位不同于地上房屋，在對其進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，我們要充分考慮地下車位價格形成的特殊性，科學(xué)合理地進(jìn)行估價測算。本文僅提出在進(jìn)行地下車位估價時應(yīng)著重考慮和關(guān)注的要點和思路，以及與一般房地產(chǎn)估價的不同之處，供實際房地產(chǎn)估價時參考。
（一）地下車位房地產(chǎn)的特殊性
1、計價單位特殊
房地產(chǎn)價格基本上都是以建筑面積為計價單位，再結(jié)合單價來測算，而地下車位則是按“個”計價銷售，這是地下車庫別于一般房地產(chǎn)最主要的地方。盡管地下車位的產(chǎn)權(quán)證書均載有車位的建筑面積，且面積越大車位價格越高，但是面積對車位價格影響的并不線性相關(guān)。在地下車位價格形成中，我們反而可以把車位的建筑面積看作是價格影響因素，在實物狀況中進(jìn)行調(diào)整修正。
2、價格與所屬樓盤小區(qū)有很強(qiáng)的從屬性和依附性
住宅小區(qū)地下車位銷售定價或者轉(zhuǎn)讓價款水平，主要與所屬樓盤的區(qū)域和樓盤價格呈現(xiàn)強(qiáng)關(guān)聯(lián)關(guān)系，或者說地下車位價格與地上房地產(chǎn)有很強(qiáng)的從屬性和依附性，地下車庫所屬樓盤的檔次、定位以及價格水平，都對地下車位價格有較大的影響和制約作用，這是地下車位價格形成的顯著特點。
3、銷售對象的局限性
與地上普通房地產(chǎn)不同，住宅小區(qū)地下車位的購買人群非常狹窄，往往僅局限于同一小區(qū)業(yè)主；但是反過來，地下車位的銷售也有剛性一面。由于機(jī)動車現(xiàn)在已經(jīng)成為小區(qū)業(yè)主入住的標(biāo)配，對于業(yè)主來說，購買地下車位亦是剛需。從這個角度來說，銷售對象的局限性，和業(yè)主購買的剛性需求，二者之間存在博弈關(guān)系，最終會對車位價格構(gòu)成影響。
（二）比較法評估地下車位價格
評估地下車位房地產(chǎn)價格時，最常用也是首選的估價方法是比較法，不僅交易案例眾多，可比實例易于取得，估價過程的直觀性也使得估價結(jié)果容易讓人信服。只不過由于地下車位價格形成的特殊性，決定了在采用比較法估價時，其價格影響因素應(yīng)有別于普通房地產(chǎn)估價。
首先，基于地下車位計價單位的特殊性，在對地下車位進(jìn)行比較法估價時，可以按“個”為單元進(jìn)行比較和修正，面積在這里只是作為一項修正因素；同時，地下車位與普通商品房的價格影響因素還有些不同的地方，需要我們來分別設(shè)定。地下車位價格影響因素與普通商品房不同之處主要體現(xiàn)在區(qū)位和實物影響因素兩類，逐一分析如下：
1、區(qū)位調(diào)整因素
（1）樓盤檔次和水平：住宅小區(qū)地下車位與所屬樓盤的區(qū)域和樓盤價格呈現(xiàn)強(qiáng)關(guān)聯(lián)關(guān)系，地下車庫所屬樓盤的檔次、定位以及價格水平，都對地下車位價格有較大的影響和制約作用；
（2）地下車位的樓層：負(fù)一層停車便捷，價格最高，以下樓層依次遞減；
（3）樓盤停車位配比：停車位的配比越小，小區(qū)停車位越緊張，車位價格就可能較高，如果停車位配比較大，說明停車位不緊張，車位價格就會較為平緩；
（4）車庫的空間布局：地下車庫的車位布局安排是否合理，車位的設(shè)置是否規(guī)整；
（5）周邊替代停車場：樓盤周邊是否有替代停車場，以及停車場的條件、停車價格等，都會對地下車位的價格產(chǎn)生一定影響。
2、實物調(diào)整因素
（1）地下車位的面積：通常來說，面積越大車位價格越高，但是需要注意的是，面積對車位的影響并不是線性的；
（2）地下車位的位置和形狀：位置是否方便如是否在電梯出入口，車位形狀是否規(guī)整便于車輛泊入；
（3）停車位條件：主要包括進(jìn)入車位的通道是否寬敞易于停車入庫、停車位周邊是否安放有安防探頭等；
（4）物業(yè)管理水平：物業(yè)公司對停車位的管理和服務(wù)水平，一定程度上影響停車位的檔次，進(jìn)而影響停車位的價格水平。
（三）成本法評估地下車位價格
成本法評估地下車位，其價格還是由土地成本、建設(shè)成本以及管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤構(gòu)成，但在這里有兩個地方需要關(guān)注。
1、土地成本的計算
如前所述，在具體進(jìn)行地下車位估價時，無論該地區(qū)有沒有出臺地下空間建設(shè)用地使用權(quán)管理規(guī)定，或者在規(guī)定實施前地表建設(shè)用地使用權(quán)已經(jīng)出讓的，我們都可以認(rèn)為，只要是根據(jù)規(guī)劃審批方案確定由地表建設(shè)用地使用權(quán)人結(jié)合地面建筑一并開發(fā)建設(shè)地下工程的，則視為已連同地表建設(shè)用地使用權(quán)一并取得上述范圍內(nèi)地下空間建設(shè)用地使用權(quán)，即地下車位價格應(yīng)包含地價。在實際采用成本法估價測算時，可視情況考慮地價取價標(biāo)準(zhǔn)和水平，也可參照有關(guān)文件標(biāo)準(zhǔn)，如蘇州和武漢，在文件中均規(guī)定了地下空間有償使用的價格參照所在區(qū)域相對應(yīng)用途地價的30%計取。
2、合理分?jǐn)倻y算建筑物重置成本
一個樓盤的整體地下車庫具有兩個作用，既為地上建筑物提供結(jié)構(gòu)支撐，也通過建設(shè)圍合空間形成地下車庫。在測算地下車位的建筑成本時，存在哪些建筑費用應(yīng)該計入，哪些應(yīng)該合理分?jǐn)傎M用的問題。如建造地下車庫時，既有大樓的基礎(chǔ)部分如樁基礎(chǔ)等，也有由地下室頂板和底板以及圍合結(jié)構(gòu)構(gòu)成的地下車庫，此外還有大樓的一些公用設(shè)備設(shè)施。究竟如何分?jǐn)偪茖W(xué)、合理測算這些費用，是我們在采用成本法估價時，需要解決的問題。
地下車庫的建設(shè)費用，按照其發(fā)揮的作用來分類，可以分為如下三種，一是為整個樓棟甚至為整個樓盤提供基礎(chǔ)支護(hù)，如樁基礎(chǔ)等建設(shè)費用，這部分費用應(yīng)該由地上建筑物來分?jǐn)偅欢菍俚叵萝噹斓慕ㄔO(shè)費用，如構(gòu)成地下室圍合結(jié)構(gòu)的內(nèi)外墻壁和地下室底板等，可直接納入地下空間的建設(shè)成本；三是同時為地下空間和地上建筑物發(fā)揮效用的建設(shè)費用，如消防、通風(fēng)、送配電等建筑物的公用設(shè)備設(shè)施費用，以及同時作為地下室頂板和地上建筑物的樓地面的建設(shè)費用，這部分費用應(yīng)該由地下空間和地上建筑物共同進(jìn)行分?jǐn)偅謩e進(jìn)入各自成本。如此分?jǐn)倻y算，我們才能得到地下車庫科學(xué)合理的建設(shè)成本。
（四）收益法評估地下車位價格
采用收益法評估地下車位價格存在一定的困難，這是因為住宅小區(qū)地下車位多為業(yè)主自用，少有對外出租，且由于地下車位對地面樓盤的從屬性，使得其租售比水平上具有與住宅相似的特點，收益法往往難以反映地下車位的市場價格。某些特殊情況下，我們也可以采用收益法進(jìn)行評估，在評估過程中，應(yīng)注意以下兩個方面：
1、宜采用持有加轉(zhuǎn)售模式
住宅小區(qū)地下車位收益期通常都比較長，期限內(nèi)收益難以預(yù)測，故宜采用持有加轉(zhuǎn)售模式。在確定期末轉(zhuǎn)售價格時，可以采用直接資本化法或者比較法來測算。
2、報酬率與凈收益的確定
地下車位主要為小區(qū)業(yè)主自用，在車輛擁有率越來越高的情況下，車位對于業(yè)主來說是一種“剛需”，持有地下車位風(fēng)險較低，一些車位配比較低的樓盤，停車位基本全年無空置。就此而言，收益法評估地下車位的報酬率也應(yīng)就低取值。在確定凈收益時，除了要扣除常規(guī)的運營費用如維修管理費、保險費、水電費和稅金外，還要注意應(yīng)去除物業(yè)對車庫管理應(yīng)分?jǐn)偟哪遣糠殖杀尽?/span>
