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一、引言
農(nóng)村住宅是集體土地上建設(shè)的滿足農(nóng)民生活居住功能空間，兼顧農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和生活兩方面需要的農(nóng)村建筑，一般由主樓、輔房和院落（曬場）組成，其建設(shè)主體是當(dāng)?shù)剞r(nóng)村居民。在生產(chǎn)生活中，特別是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，加快了城市化進(jìn)程及農(nóng)村市政配套設(shè)施的改造，農(nóng)村住宅除自然損耗外，還常常有因直接侵害形成的損失，其受損大多可明確衡量，帶來的物質(zhì)損害可修復(fù)，即本文闡述的農(nóng)村住宅受損修繕評估。
二、農(nóng)村住宅受損修繕評估特點(diǎn)
從房地產(chǎn)價(jià)值評估角度，受損評估應(yīng)分為房屋整體價(jià)值減損與建筑物修復(fù)所需費(fèi)用兩部分，二者均為“直接”損失。但這兩者往往不是伴生存在的，如容積率調(diào)整、采光、通風(fēng)等因規(guī)劃變更形成的影響或因交通工程建設(shè)帶來的房屋品質(zhì)、噪音等侵害，可能形成了房屋價(jià)值的減損，此類一般難以采用物質(zhì)修復(fù)方式，或者講物質(zhì)上的修復(fù)僅能減少或降低影響，無法根本解決。如針對噪音，設(shè)雙層窗、增加隔音屏等，其受損是不可逆的。不同的問題，需要通過不同的技術(shù)思路和方法進(jìn)行客觀評估。由于我國土地制度限制，農(nóng)村宅基地在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)村民之間流轉(zhuǎn)，鮮有市場交易，難以衡量整體價(jià)值減損；加之司法部門對受損賠付一般以形成的直接損失作為補(bǔ)償依據(jù)，故明確了農(nóng)村住宅受損修繕的評估思路。
因工程建設(shè)或使用、管理不善引起周邊建筑物損害，給相鄰方造成損失的，應(yīng)當(dāng)“停止侵害、排除妨礙、賠償損失”。在此類侵權(quán)中，房屋建筑物及裝飾裝修、附屬設(shè)施受損尤為顯著，表現(xiàn)出受損直接明確、標(biāo)的相對較小、爭議集中的特點(diǎn)，在實(shí)踐中，房屋受損修繕評估報(bào)告是主要的協(xié)商賠償依據(jù)。
農(nóng)村住宅受損區(qū)別于城市建成區(qū)。城市房屋多以公房、商品住宅建筑及公共建筑、綜合性建筑存在，其受損往往是整體性的，兼有分體單元，且受損為多主體。而農(nóng)村建筑受損多見于單一產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立建筑、附屬設(shè)施、構(gòu)筑物等，受損建筑單一且受損主體獨(dú)立是其主要特征。其修復(fù)以保障安全為前提，恢復(fù)原狀為目的，即按照受損部位以“修復(fù)方式”計(jì)取“損失價(jià)值”。
三、房屋受損修繕評估依據(jù)、要點(diǎn)
在評估實(shí)踐中，房屋受損修繕評估在受托之前，民事主體雙方或受損害方通常委托工程咨詢單位進(jìn)行檢測，出具《房屋質(zhì)量檢測報(bào)告》，其內(nèi)容一般涵蓋引起受損工程（或事故）概況、受損房屋建筑結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀、房屋損傷程度檢測評定、受損原因分析等。評估機(jī)構(gòu)根據(jù)《房屋質(zhì)量檢測報(bào)告》的檢測內(nèi)容及結(jié)論，對受損房屋受損害部位修繕形成評估報(bào)告，作為協(xié)商賠償依據(jù)。在實(shí)際操作中，由于受損法律關(guān)系明確，一般有當(dāng)?shù)匦姓块T介入、主導(dǎo)，加之受損房屋往往未危及房屋使用安全，多為建筑、裝飾裝修及主體結(jié)構(gòu)項(xiàng)，屬于民事法律關(guān)系，在受損利益各方自愿前提下，房屋質(zhì)量檢測報(bào)告并非評估機(jī)構(gòu)評估的必要依據(jù)，可按照專業(yè)房地產(chǎn)（土地）估價(jià)師及相關(guān)人員依據(jù)房屋修繕技術(shù)要求，提出修復(fù)方案，明確補(bǔ)償金額作為協(xié)商依據(jù)。
評估人員在執(zhí)業(yè)中主要依據(jù)國家行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《房屋完損等級(jí)評定標(biāo)準(zhǔn)》城住字（1984）第678號(hào)、《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》JGJ8-2016、《建筑結(jié)構(gòu)檢測技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50344-2004以及上海市工程建設(shè)規(guī)范中的《房屋質(zhì)量檢測規(guī)程》DGJ08-08-79-2008、《房屋修繕工程技術(shù)規(guī)程》DG/TJ08-207-2008等，以及相關(guān)地基、結(jié)構(gòu)、建筑等設(shè)計(jì)、測量規(guī)范中有關(guān)變形、開裂、傾斜率等主要參數(shù)，以指導(dǎo)評估工作中的實(shí)地查勘、測量。根據(jù)實(shí)際破壞差異造成受損程度、部位不同，需進(jìn)行有針對性的工程測量，采集數(shù)據(jù)。涵蓋地基基礎(chǔ)、墻體、樓地面、屋面及門窗等丈量（結(jié)合受損實(shí)際把握）；對室內(nèi)裝飾裝修、室外道路場地、圍墻等附屬設(shè)施造成損害影響的，應(yīng)作相應(yīng)現(xiàn)場調(diào)查記錄，均應(yīng)拍照留存。在測量收集有效數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，明確“修理、重作、更換”等修復(fù)內(nèi)容（含直接影響面和因此引起的間接影響修復(fù)），修正評估方案，計(jì)算修復(fù)費(fèi)用，形成費(fèi)用數(shù)量清單。
四、房屋受損修繕評估方法
根據(jù)《房屋質(zhì)量檢測報(bào)告》與估價(jià)人員現(xiàn)場查勘的實(shí)際受損狀況，以可修復(fù)為前提，按照受創(chuàng)面適當(dāng)擴(kuò)大拆除、以原狀恢復(fù)，形成修復(fù)方案。按《上海市房屋建筑工程養(yǎng)護(hù)維修預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)（房屋修繕工程）SH00-41（01）-2016）》及相關(guān)造價(jià)信息資料，對受損房屋損害部位的修復(fù)內(nèi)容進(jìn)行評估測算，明確所需的各項(xiàng)施工內(nèi)容及費(fèi)用，按現(xiàn)行的文件規(guī)定進(jìn)行分析計(jì)價(jià)，采用成本法評估確定補(bǔ)償費(fèi)用（損失價(jià)值）。
成本法的基本技術(shù)思路：求取在價(jià)值時(shí)點(diǎn)修復(fù)受損房屋（各部位、構(gòu)件）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括拆除、修繕工程費(fèi)用，并扣除拆除物可回收的殘值（若有）作為其損失價(jià)值（修復(fù)費(fèi)用）。
即：成本法公式為：V＝C1+C2-C3
其中：V—修復(fù)費(fèi)用（包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械設(shè)備使用費(fèi)、間接費(fèi)、利潤及稅金）；
Cl—拆除清理工程費(fèi)用（含清運(yùn)費(fèi)用）；
C2—修繕工程費(fèi)用；
C3—拆除物的殘值。
五、房屋受損修繕評估難點(diǎn)及應(yīng)對
1、檢測報(bào)告的全面性
對受損房屋進(jìn)行合理估價(jià)的基礎(chǔ)是受損部位及受損程度可明確衡量，在爭議較大時(shí)，往往需要第三方檢測報(bào)告作為依據(jù)。檢測報(bào)告不僅要對房屋的結(jié)構(gòu)、受損部位進(jìn)行檢測，也要對房屋損壞趨勢進(jìn)行檢測判斷。主要檢測參數(shù)應(yīng)涵蓋傾斜、沉降、裂縫、地基基礎(chǔ)、砌體結(jié)構(gòu)構(gòu)件、木結(jié)構(gòu)構(gòu)件、混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)件等。需要檢測單位前期大量細(xì)致的基礎(chǔ)性工作支撐，這將為評估單位形成切實(shí)可行評估方案、明確修復(fù)內(nèi)容打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。在報(bào)告中須區(qū)分結(jié)構(gòu)性損傷和非結(jié)構(gòu)性損傷，并判斷損傷對整體結(jié)構(gòu)的影響。
2、受損壞部位多樣性
相鄰權(quán)的侵權(quán)，更多是因?yàn)楹罄m(xù)施工等原因造成，可能帶來不均勻沉降、塌陷及其他物質(zhì)損害。建筑物的承重墻或基礎(chǔ)被破壞后，對建筑物的安全將帶來難以估量的危害，往往體現(xiàn)在墻面開裂、不均勻沉降、結(jié)構(gòu)變形、降低建筑物的抗震性能、大大縮短建筑物的合理使用期等后果。由于建筑類型多樣，其剛度、結(jié)構(gòu)、長度和高度等均不同，因此，相同的損害對不同類型的建筑造成的破壞，形成的受損部位也是多樣的。
針對不同受損部位，結(jié)合建筑自身實(shí)際，考慮到建筑地基、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、建筑風(fēng)格各不相同，形成建筑的破壞程度是有差異的。由此采用統(tǒng)一的破壞標(biāo)準(zhǔn)來評估建筑物損壞情況，測算修復(fù)成本顯然是不妥的，須制定不同的修復(fù)評估方案為前提。
3、隱蔽工程受損情況確定難
受損房屋其建筑形態(tài)、結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施差異性都較大，對于建筑內(nèi)部、水電管線、地面以下給排水管道分布、管線直徑、化糞池大小等不可見的隱蔽工程較難確定。針對此類問題，檢測報(bào)告顯得尤為重要，是評估工作的重要抓手。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，對爭議較大的損壞房屋，建議作必要的挖探檢查。
4、修復(fù)方案多樣性
針對受損房屋不同部位、受損程度，可以有不同的解決方案。如基礎(chǔ)的修繕與加固，就可以采用加大基礎(chǔ)底面積法、基礎(chǔ)加深法、基礎(chǔ)補(bǔ)強(qiáng)加固法等。而加大基礎(chǔ)底面積法又可以分為基礎(chǔ)直接加寬、外增基礎(chǔ)等。由此，基礎(chǔ)直接加寬可再分為單面加寬、雙面加寬、四面加寬等。不同解決方案，其修復(fù)內(nèi)容和修復(fù)方式必然有差異。
修復(fù)方案多樣性是由被修復(fù)對象的差異性決定的，同時(shí)是修復(fù)技術(shù)多樣性決定的。本著民事關(guān)系中消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀的要求，又要考慮建筑特點(diǎn)，在功能效用的恢復(fù)下，節(jié)約、經(jīng)濟(jì)效用最大化前提下，對評估方案進(jìn)行比選、優(yōu)化，確定修復(fù)方案，也是評估中最高最佳利用原則的體現(xiàn)。
5、與社會(huì)影響關(guān)聯(lián)度高
房屋受損修繕評估，直接關(guān)系到人民群眾的切實(shí)利益，且涉及面廣、容易引發(fā)社會(huì)性問題。評估機(jī)構(gòu)作為中介鑒證機(jī)構(gòu)，獨(dú)立客觀執(zhí)業(yè)的同時(shí)，更需體現(xiàn)其專業(yè)性。估價(jià)師不僅要認(rèn)真細(xì)致做好專業(yè)工作，從專業(yè)技術(shù)的角度化解矛盾，還要時(shí)刻關(guān)注傾聽群眾的訴求，做好與當(dāng)事人的溝通、協(xié)調(diào)，扮演社會(huì)工作者的角色，這給評估師提出了更高的執(zhí)業(yè)要求。
六、房屋受損修繕評估實(shí)踐
筆者曾參與組織所在公司中標(biāo)承接的本市某鎮(zhèn)因相鄰地河道及截污納管施工導(dǎo)致農(nóng)村建筑物受損、經(jīng)鑒定（檢測）確認(rèn)的相應(yīng)房屋受損害部位修復(fù)價(jià)格評估工作，是農(nóng)村住宅受損修繕評估的一次成功實(shí)踐。項(xiàng)目實(shí)踐中，運(yùn)用上述評估思路及方法，明確受損房屋評估實(shí)地查勘及內(nèi)業(yè)要求，編制各類型拆舊工程、修補(bǔ)加固工程清單，根據(jù)檢測報(bào)告形成修復(fù)方案，出具評估報(bào)告，確保及時(shí)完成了100多農(nóng)戶的房屋修復(fù)工作。
農(nóng)村住宅受損修繕評估實(shí)踐，是建筑知識(shí)和工程造價(jià)技術(shù)在評估中的運(yùn)用。通過正確選用評估方法，合理確定農(nóng)房受損面，明確修復(fù)內(nèi)容，編制修復(fù)方案，準(zhǔn)確運(yùn)用工程造價(jià)技術(shù)算量、計(jì)價(jià)，為農(nóng)房修繕提供價(jià)格依據(jù)。這一評估技術(shù)，可延伸至建筑修繕的方方面面，特別對廣義的相鄰權(quán)侵害引起建筑受損評估具有借鑒意義，未來對新農(nóng)村建設(shè)中涉及住宅改造成本的把控亦有良好參考作用。
參考文獻(xiàn)
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