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熱門學區(qū)房價格趨勢及影響因素研究
摘要：為進一步研究學區(qū)房與非學區(qū)房的價格差異及影響因素，本文在VISS估價系統(tǒng) = 1 \* GB3 ①及GIS地理信息系統(tǒng) = 2 \* GB3 ②的基礎上，運用GIS系統(tǒng)對熱門學校和對口小區(qū)進行標點位置，結(jié)合VISS的價格數(shù)據(jù)，根據(jù)房地產(chǎn)估價的理論和方法，對上海市各區(qū)縣的學區(qū)房價及影響因素進行價格分析，獲取歷史及現(xiàn)在的價格趨勢,求取價格差異。
關鍵字：學區(qū)房；熱門學校；價格差異；影響因素
學區(qū)房，一個特別的名詞，是指在特定區(qū)域內(nèi)購房,購房者本人的子女就可獲得就讀于某些熱門小學的資格。學區(qū)房的產(chǎn)生與“就近入學”招生政策緊密相關。從教育公平的角度來說，各區(qū)縣教育局從未公布過各所小學的排名，但長期以來，民間存在對某些小學的教學品質(zhì)、生源質(zhì)量、師資力量存在一些共同的認知，因而產(chǎn)生通過購買學校周邊房產(chǎn)獲取入學資格的需求。從某種意義上講，學區(qū)房是房地產(chǎn)市場的衍生品，同樣也是現(xiàn)行教育體制下戶籍對口體制下一個獨特的現(xiàn)象。
由于學區(qū)因素的存在，與周邊非學區(qū)房相比，學區(qū)房的房價明顯高出一截，學區(qū)因素對房地產(chǎn)價值影響有多大？目前眾說紛紜，看法不一，有的憑主觀判斷或憑經(jīng)驗估算，缺點是缺少數(shù)據(jù)，人為判斷的區(qū)間較大；還有一種是采集數(shù)據(jù)進行直接的比對，缺點是沒有對不同面積不同類型的房地產(chǎn)進行差異分析，也沒有對房地產(chǎn)價格的影響因素進行剝離，特別是隨意的把一些極端的學區(qū)房價格和非學區(qū)房價格對比，容易引發(fā)誤解。為此，我們以VISS估價系統(tǒng) = 1 \* GB3 ①及GIS地理信息系統(tǒng) = 2 \* GB3 ②為基礎，運用GIS系統(tǒng)對熱門學校和對口小區(qū)進行標點位置，結(jié)合VISS的價格數(shù)據(jù)，根據(jù)房地產(chǎn)估價的理論和方法，對上海市各區(qū)縣的學區(qū)房價及影響因素進行價格分析，獲取歷史及現(xiàn)在的價格趨勢,求取價格差異。
一、學區(qū)房因素的產(chǎn)生原因
相對于普通商品住宅而言，“學區(qū)房”具有單價相對較高、升值空間相對較大的特點。住宅的基本用途在于滿足人們的居住需求，早期的學區(qū)房以居住功能為主，除了入學資格，還是要看它的居住品質(zhì)、周邊配套以及公共交通等方面。當然，隨著房地產(chǎn)市場交易的活躍，學區(qū)房還有一定的投資功能，購房者在購買學區(qū)房持有一段期間后轉(zhuǎn)售獲利。隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的收緊，“學區(qū)房”的投資優(yōu)勢日漸凸顯，無論是商品房市場還是二手房市場，即使是在樓市的低迷期，因其“學區(qū)”優(yōu)勢，價格也相對堅挺。學區(qū)房現(xiàn)象產(chǎn)生的原因有以下幾個因素。
1、房地產(chǎn)市場的商品化
在1998年“房改”之前，上海市居民大多為單位福利分房，單位給的房子在哪里，孩子就在附近的學校上學。在此期間學區(qū)房的概念尚不明確。我國的城鎮(zhèn)住房制度改革早在1980年就已悄然啟動。當年6月，中央政府提出，“準許私人建房、私人買房，準許私人擁有自己的住房”，正式推行住房商品化政策。1988年1月15日，第一次全國住房制度改革工作會議在北京召開。會議宣布，從當年開始，住房制度改革正式列入中央和地方的改革計劃，分期分批地推向全國，目標是實現(xiàn)住房商品化，思路是提高房租，增加工資，鼓勵職工買房。1998年的3月29日，時任國務院總理的朱镕基在中外記者招待會上說：“我們必須把現(xiàn)行的福利分房政策改為貨幣化、商品化的住房政策，讓人民群眾自己買房子。我們準備今年下半年出臺新的政策，停止福利分房，住房分配一律改為商品化。”自此，中國的住房分配走上商品化道路，房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起。隨著公辦小學和初中招收“就近入學”的政策，學區(qū)房也從此悄然升溫。
2、上海市戶籍人口及外來人口增長穩(wěn)定
從上海市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局上海調(diào)查總隊發(fā)布數(shù)據(jù)來看，到2014年末，上海全市常住人口總數(shù)為2425.68萬人。其中，戶籍常住人口1429.26萬人；外來常住人口996.42萬人。從生育率趨勢來看，新生兒的出生人數(shù)保持穩(wěn)定，總體呈小幅增長，外來人口的增長數(shù)量也較為平穩(wěn)。
表1上海人口出生率趨勢表 （來源：上海市統(tǒng)計局）
3、社會經(jīng)濟穩(wěn)定，職工收入持續(xù)增長
從2005年至2014年的經(jīng)濟數(shù)據(jù)來看，期間上海市年平均GDP增長和平均工資增幅不低于8%，經(jīng)濟情況呈良好態(tài)勢。
表2 上海月均工資及GPD增長情況表
（來源：上海市統(tǒng)計局、上海市人力資源和社會保障局）
4、全市房價不斷上漲
根據(jù)城市VISS估價系統(tǒng) = 1 \* GB3 ①的價格監(jiān)測顯示，2010年-2015年全市房價有一定的漲幅，年均增長為10.22%。
表3 上海全市房價漲幅情況表（來源：城市VISS估價系統(tǒng)價格指數(shù)）
5、對優(yōu)質(zhì)教育資源需求的增長
1986年7月1日起，《中華人民共和國義務教育法》實施，其中第九條規(guī)定“地方各級人民政府應當合理設置小學、初級中等學校，使兒童、少年就近入學”。全市中小學根據(jù)就近原則，接受學校附近適齡兒童就近入學。受社會經(jīng)濟快速發(fā)展及獨生子女政策的影響，家長普遍重視子女的小學教育問題，不可避免地產(chǎn)生了對教育資源的渴求。出于望子成龍，望女成鳳的心理，家長期望將孩子送到教育質(zhì)量更高的學校接受教育，并愿意額外支付一定的購房成本，產(chǎn)生對學區(qū)房的購買需求。我們對上海各區(qū)縣熱門學校進行了統(tǒng)計，結(jié)果如下：
表4 上海全市房學區(qū)房統(tǒng)計表
綜合上述因素，房地產(chǎn)市場化、城市人口穩(wěn)定增長、社會經(jīng)濟穩(wěn)定、房價不斷上揚、教育政策及教育資源的需求等因素綜合運作，互相影響之下使以住宅功能為主的房地產(chǎn)額外附加了獲取入學資格功能，造成了具備獲取入學資格的住宅和不具備入學資格的房地產(chǎn)之間的價格差異，即學區(qū)因素。為了深入研究學區(qū)因素對房價的影響，基于VISS估價系統(tǒng) = 1 \* GB3 ①，我們根據(jù)上海市教育局公布的各熱門小學對口范圍，對上海市行政區(qū)域內(nèi)2010-2015年學區(qū)房小區(qū)價格進行采集，將上海市各區(qū)縣的學區(qū)房價格與非學區(qū)房進行分析，形成研究結(jié)果。
1、技術思路
我們采用收集樣本小區(qū)的方法來進行比較，根據(jù)樣本的代表性，普遍性、同質(zhì)性的特點，結(jié)合上海市學區(qū)房地產(chǎn)的特點，以1998年（房屋改革的時間）為節(jié)點，選擇竣工日期為1998年以前的老公房和竣工日期為1998年以后的商品房為兩種樣本區(qū)間。
老公房是指1998年以前由政府和國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅。本次選擇老公房樣本主力建筑面積分布在25-69平方米之間，主要樣本小區(qū)為1985年-1998年之間竣工的老公房小區(qū)。
商品房是指在市場經(jīng)濟條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得土地使用權后經(jīng)營的住宅。本次選擇商品房主要樣本是1998年-2010年之間竣工的商品房，主力建筑面積70-140平方米之間。
本次選擇的學區(qū)房主要為對口熱門小學的學區(qū)房，我們在上海市行政轄域范圍內(nèi)每個區(qū)選擇2-4個最熱門的小學，根據(jù)各區(qū)縣教育局發(fā)布的對口居委范圍選擇學區(qū)房源，每所小學選擇分別選擇2個有代表性老公房學區(qū)房小區(qū)與2個商品房學區(qū)房小區(qū)。以學區(qū)房小區(qū)為估價對象，根據(jù)VISS估價系統(tǒng) = 1 \* GB3 ①的小區(qū)基價為價格數(shù)據(jù)，選擇周邊最近有可比性的非學區(qū)老公房與非學區(qū)商品房為可比實例進行價格修正，在進行期日因素、交易因素、區(qū)位因素（交通、配套便利度等）、實物因素（房型、裝修等）、權益因素修正后求取學區(qū)房與非學區(qū)房的價格差異，即學區(qū)房價值。
2、研究過程
1）因熱門程度不同，學區(qū)價格影響因素也不同。我們對上海市熱門小學進行了統(tǒng)計，并在GIS系統(tǒng) = 2 \* GB3 ②中對熱門小學及對應的住宅小區(qū)進行了標注。據(jù)統(tǒng)計，上海市有熱門小學138所，本次研究選取其中40所最熱門小學及周邊的小區(qū)為研究對象，選取樣本學校如下：
表5 樣本小學匯總表
2）根據(jù)各區(qū)教育局公示各小學的入學范圍，對具備入學資格的小區(qū)進行了劃分，并選取有代表性的小區(qū)樣本，本次研究選取了127個學區(qū)房小區(qū)為樣本，并選擇對應同一供需圈內(nèi)非學區(qū)房進行價格修正。
3）進行價格修正
學區(qū)房小區(qū)和非學區(qū)小區(qū)除了學區(qū)因素外，還存在著交易日期，交易情況，公交便捷、區(qū)域配套、小區(qū)環(huán)境、小區(qū)景觀、房屋外觀等差距，需要運用房地產(chǎn)估價理論和方法對兩者間的差異進行修正，以學區(qū)房小區(qū)為估價對象，對非學區(qū)小區(qū)的、期日因素、交易因素、區(qū)位因素、實物因素、權益因素進修正，修正一致后兩者的差值即為剝離出的學區(qū)因素價格。
例：長橋一村（學區(qū)房，對口上海小學）及長橋四村（非學區(qū)房）的價格修正
表6 學區(qū)房與非學區(qū)房基本狀況表
表7因素比較修正系數(shù)表
其中價值時點均為2015年10月，交易情況均為VISS = 1 \* GB3 ①系統(tǒng)小區(qū)基價，以上兩點不考慮修正，主要對區(qū)位狀況及實物狀況調(diào)整，將非學區(qū)房小區(qū)的區(qū)位狀況及實物狀況調(diào)整至與學區(qū)房一致，其余樓盤也采用類似的操作方法，調(diào)整后學區(qū)房與非學區(qū)房價值的差即為學區(qū)房價值。本次研究共涉及有全市127個熱門學區(qū)房小區(qū)及相當數(shù)量的周邊非學區(qū)房小區(qū)。
3、結(jié)果及匯總分析
1）各區(qū)縣學區(qū)房與非學區(qū)房的價格差異
數(shù)據(jù)分析顯示，同為學區(qū)房，學區(qū)老公房與非學區(qū)老公房價格差異較大，但學區(qū)商品房與非學區(qū)商品房價格差異較小，以上海市靜安區(qū)為例，學區(qū)老公房與非學區(qū)老公房之間的平均單價差距達到了60.93%，學區(qū)商品房與非學區(qū)商品房之間的平均單價差距為8.56%，在上海中心城區(qū)范圍內(nèi)，這種趨勢較為明顯，離中心城區(qū)越遠，學區(qū)房與非學區(qū)房之間的價格差異越小。
表8 學區(qū)房與非學區(qū)房之間差值分析表
2）環(huán)線內(nèi)學區(qū)老公房和學區(qū)商品房的價格差異對比
一般而言，因為小區(qū)品質(zhì)、物業(yè)管理、竣工年代等原因，商品房的價格要明顯高于老公房，但數(shù)據(jù)對比結(jié)果顯示上海市內(nèi)環(huán)以內(nèi)的學區(qū)老公房的均價與學區(qū)商品房均價較為相似，而在內(nèi)環(huán)以外，學區(qū)商品房價格要高于學區(qū)老公房。
表9 各環(huán)線學區(qū)房價格差值分析表
3）學區(qū)房和區(qū)域房價的價格趨勢對比
從各區(qū)域房價格趨勢的結(jié)果來看，總體而言，老公房學區(qū)房的平均漲幅要高于商品房學區(qū)房，學區(qū)房要漲幅又高于各區(qū)縣的平均房價，特別是在房價上漲比較快的年份，這種趨勢較為明顯。見下表。
表10 五年內(nèi)各區(qū)縣學區(qū)房漲幅和區(qū)域房價漲幅比對（2010年1月-2015年10月）
三、差異影響因素分析
1、學校品質(zhì)對學區(qū)房價值影響較大
由于種種原因，民間對上海市各小學的品質(zhì)有不同的認知，如徐匯區(qū)的上海小學，它的高中部為全國重點上海中學；靜安區(qū)的教育學校附屬學校，九年一貫制學校；浦東新區(qū)的上海福山外國語小學，以外語教育而聞名。從數(shù)據(jù)分析的結(jié)果來看，這三所熱門學校對周邊老公房價格的影響較大。
2、人口密度及區(qū)域房價與區(qū)域?qū)W區(qū)房價呈正向關系
我們將區(qū)域人口密度、區(qū)域房價與學房價格進行對比發(fā)現(xiàn)，人口密度及區(qū)域房價與區(qū)域?qū)W區(qū)房價呈正向關系。即人口密度越高，優(yōu)質(zhì)教育資源較為緊缺；區(qū)域房價越高、居民經(jīng)濟實力越強，對教育更重視、投入也大。
表11 區(qū)域人口密度、區(qū)域房價與學房價格對比表
3、不同的購買目的造成了價格差異
按購買目的來區(qū)分，將學區(qū)房的購買分為投資、自住兩種，它們的購買目是不一致的。投資的購買動機為獲取入學資格后出租或轉(zhuǎn)售，特點是購房者對房地產(chǎn)建筑面積及總價有一定要求，以25-69平方米的小面積老公房為主要購買對象，是一種獲取入學資格為主的購買行為。自住購買動機為自住需求兼顧入學資格，特點是購房者看中居住品質(zhì)、周邊配套以及公共交通，以70-140平方米的商品房為主要購買對象，是一種以自住為主的購買行為。
兩種購買目的不同造成了學區(qū)房價格的差異，從購買行為的邊際效用來看，建筑面積為25-69平方米的老公房學區(qū)房面積小，總價低，單價較高；70平方米以上的商品房學區(qū)房建筑面積大，總價高，單價相對較低。
4、極值的現(xiàn)象
從數(shù)學定義上說極值是一個函數(shù)的極大值或極小值。在學區(qū)房現(xiàn)象中是指學區(qū)房產(chǎn)生的最高交易價格。極端的價格往往給人一種假象，認為極值就是學區(qū)房小區(qū)與非學區(qū)房小區(qū)的價差，其實這是一種誤解。一個學區(qū)房小區(qū)由多種面積、多種樓層、不同朝向的住宅組成，少數(shù)的高價成交不能代表整個小區(qū)的價格。極值的產(chǎn)生多發(fā)生在一些學校特別熱門、區(qū)域房價特別高的地區(qū)，我們查閱了五年來全市學區(qū)房的價格交易信息，從數(shù)據(jù)結(jié)果來看，靜安區(qū)海防村和四和花園的小面積的學區(qū)房是上海市產(chǎn)生極值最多的小區(qū)，這和學校的熱門程度，區(qū)域房價較高有一定關系 。
表12 極值現(xiàn)象統(tǒng)計表
5、學區(qū)房的風險性因素
學區(qū)房除了基本的居住功能，還有入學資格的權益，如果入學資格受到了影響，它的價格也會相應波動。為抑制為入學而買學區(qū)房掛戶口、獲取入學資格后就把房子出手的學區(qū)房炒作現(xiàn)象。靜安區(qū)教育局于2014年4月15日出臺的《2014年本區(qū)義務教育階段學校招生入學工作的實施意見》首次限定了從2014年開始，每戶地址五年內(nèi)只享有一次同校對口入學機會。2015年4月的時候，虹口、閘北、寶山三區(qū)也出臺了同一戶地址五年內(nèi)只享有一次同校對口入學機會的相關政策。因此，入學資格年限的長短也會成會影響學區(qū)因素價格的重要原因。
招生范圍是對學區(qū)房價格產(chǎn)生影響的另一因素，學校往往根據(jù)入學人數(shù)的多少來決定招生范圍，有的街道今年在熱門學校的招生范圍內(nèi)，明年不在熱門學校的招生范圍內(nèi)，結(jié)果就是房價起落幅度較大，這也是應該引起關注的。此外還有熱門學校搬遷、學校之間合并，都會對學區(qū)房價造成影響。
四、結(jié)語
學區(qū)房是一個很熱門的話題，也是住宅商品化帶來的一種獨特的現(xiàn)象。從文中的研究結(jié)果來看，學區(qū)房的價格和學校的知名度、入學政策等因素有密切的關系。隨著房價的上漲，二胎政策的開放，未來仍有進一步上漲的可能；同時受入學政策的影響，學區(qū)房價格可能會有一定的起伏。作為房地產(chǎn)估價師，我們關注這種現(xiàn)象，通過對學區(qū)房的影響因素及價格趨勢進行一定的研究，有助于我們認識價格差異的產(chǎn)生原因，也有利于在估價實務中準確的把握學區(qū)房價格，更好的為社會提供價值鑒證服務。
注： = 1 \* GB3 ① VISS估價系統(tǒng)是房地產(chǎn)評估支持系統(tǒng)（UEAS）的2014年升級版本，將計算機輔助批量評估技術與大數(shù)據(jù)挖掘分析技術深度結(jié)合，具有物業(yè)快速評估、樓盤信息查詢、在線項目管理等功能。
= 2 \* GB3 ②GIS系統(tǒng),地理信息系統(tǒng)，它以地理空間為基礎，采用地理模型分析方法，實時提供多種空間和動態(tài)的地理信息，是一種為地理研究和地理決策服務的計算機技術系統(tǒng)。其顯示范圍可以從洲際地圖到非常詳細的街區(qū)地圖，現(xiàn)實對象包括人口，銷售情況，運輸線路以及其他內(nèi)容。
參考文獻：
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